A propriedade sempre foi uma zona de conforto preferida para os investidores britânicos. Mas uma vez que as reformas fiscais e legais roubaram grande parte do seu fascínio à compra para arrendamento, a atenção está a mudar para a propriedade comercial na forma de Reits – fundos de investimento imobiliário.
O aumento da atividade de licitações desta semana é uma das razões pelas quais Reits de repente parece excitante. A natureza das suas participações proporciona uma sensação de segurança em tempos de turbulência.
Os armazéns, parques comerciais, escritórios e outros edifícios de propriedade da Reits são investimentos de “ritmo” (ativos físicos, rendimentos compostos).
O novo interesse nesta solidez surge juntamente com a crescente valorização de empresas “halo” (activos pesados, de baixa obsolescência), com balanços resilientes e uma vantagem competitiva.
Uma renda estável é outra atração de Reits. Devem pagar 90% dos lucros no prazo de um ano sob a forma de dividendos; o rendimento médio do setor é de 8,4 por cento.
Matthew Norris, gestor do fundo TM Gravis UK Listed Property, destaca a diversidade das fontes de renda do Reits.
Ele diz: ‘Reits fornecem renda recorrente ou ‘composta’ de três tipos. Alguns recebem aluguéis de longo prazo indexados de seus inquilinos.
Outros beneficiam de rendas sujeitas a revisões apenas para cima. Enquanto isso, os Reits que operam os seus próprios activos, como o grupo de armazenamento Big Yellow, procuram maximizar os seus rendimentos.’
Vibrante: uma vez que as reformas fiscais e legais roubaram muito do seu encanto à compra para arrendamento, a atenção está a mudar para a propriedade comercial
A TM Gravis UK Listed Property tem participações em alguns dos principais players do setor Reit de £ 14 bilhões. Entre eles estão: Segro, cujos data centers fornecem poder computacional para inteligência artificial (IA); Target Healthcare, o provedor de cuidados domiciliares; e Tritax Big Box, o maior grupo logístico do Reino Unido.
As participações do fundo incluem também a LondonMetric, especialista em armazéns urbanos, a Schroder Real Estate e a Picton – que possui um parque empresarial e um portfólio de escritórios. Esta semana descobriu-se que a LondonMetric está se unindo à Schroder para fazer uma oferta pela Picton.
Também soubemos que a AEW, uma Reit especializada na revitalização de instalações comerciais, pretende abocanhar a minúscula Renda Alternativa.
Blackstone, o grupo americano de US$ 85 bilhões, adora um Reit do Reino Unido, ou pelo menos é o que parece. Suas aquisições incluem Industrials Reit, St Modwen e Warehouse Reit. A Blackstone também possui 9% da Tritax Big Box.
Esta negociação é a razão pela qual o sector pode ser um terreno de caça feliz para investidores privados interessados no risco, mas à procura de oportunidades com valor atraente.
Se isso resume você, vale a pena considerar esses Reits.
AS OPÇÕES DE SAÚDE
O “desconto” médio atual do Reit é de 25%. Esta é a diferença entre o valor patrimonial líquido (NAV) do trust e o preço de suas ações.
Os descontos aumentaram devido aos medos taxas de juros poderia ser levantada para contrariar a inflação causada pela guerra no Médio Oriente. Isto seria uma má notícia para o Reits, com empréstimos substanciais. Mas uma recuperação da inflação aumentaria o nível das rendas indexadas. E um beneficiário seria a Primary Health Properties, que oferece cirurgias para GPs.
Este Reit é descrito pelos corretores Shore Capital como “uma nova potência de infraestrutura social” após a compra do também proprietário do NHS, Assura.
Na disputa pelo controle da Assura, a Primary Health Properties derrotou a gigante norte-americana de private equity KKR. Este último poderia agora olhar para outros Reits do Reino Unido? Talvez.
Os analistas consideram as propriedades de saúde primária uma ‘compra’, calculando que as ações podem aumentar de 90p para 114p.
Target Healthcare é outra ‘compra’ a 98p. O envelhecimento da população britânica significa que haverá mais clamor pelas casas de repouso deste REIT. Mas há também a suspeita de que um predador dos EUA possa ver a Target como uma pechincha, com o seu actual desconto de 19%.
Com cobrança: o modelo fora da praça de touros em Birmingham
A ALTERNATIVA COMPRAR PARA ALUGAR
A Lei dos Direitos dos Locatários, que entra em vigor em 1º de maio, torna o negócio dos proprietários ainda mais oneroso do ponto de vista administrativo – e muito menos lucrativo.
Talvez seja por isso que Mike Ashley, o fundador da Sports Direct, comprou 3% da Grainger, que oferece propriedades de aluguel voltadas para famílias em blocos construídos especificamente.
Seja qual for o motivo de Ashley, a sua manobra sugere que Grainger pode valer a pena apostar na perturbação do mercado de arrendamento.
Helen Gordon, presidente-executiva da Grainger, disse no início deste ano que a procura pelas suas propriedades continuou a crescer devido à escassez de alojamento para aluguer e “aos ventos contrários enfrentados pelos pequenos proprietários privados”.
As ações da Grainger foram atingidas pela ansiedade em relação às liberdades adicionais concedidas aos inquilinos. Mas os analistas avaliam as ações como uma ‘compra’ de 160 centavos, aparentemente convencidos de que a legislação fará com que mais proprietários desistam. A Grainger também deverá ser capaz de atender aos padrões aprimorados de qualidade de casas para aluguel que poderão ser aplicados no futuro.
Big Yellow também é uma aposta no mercado imobiliário residencial. As pessoas que vendem uma casa costumam guardar lixo nos centros de armazenamento amarelos, marca registrada da empresa. Suas ações estão em 865p, abaixo do nível de quando a Blackstone lançou uma oferta sem sucesso no final do ano passado. Os analistas estão divididos quanto a se as ações são uma ‘retenção’ ou uma ‘compra’. Mas os otimistas estabeleceram um preço-alvo médio de 1.205 centavos, sugerindo a possibilidade de outro licitante.
OS BLOCOS DE CONSTRUÇÃO
A incerteza das taxas de juro significa que a maioria dos Reits superdimensionados são vistos como uma “retenção”. Nesta lista estão: Segro; British Land, cujo portfólio inclui o centro Broadgate na cidade; Derwent, o especialista em escritórios; Hammerson, o grupo da Praça de Touros de Birmingham; e Land Securities, cujo ativo mais famoso é o site Piccadilly Lights que contém tela publicitária, lojas e escritórios. A Land Securities está vendendo o site, mas continuará como administradora.
O Tritax Big Box, no entanto, é visto como uma ‘compra’ por 141p, em parte graças à sua estreia em data centers, com um desenvolvimento em Manor Farm, perto de Heathrow.
Os Reits podem ser simples de entender, mas avaliar seus méritos relativos é complicado. Um fundo é uma opção mais fácil se você quiser que alguém faça o trabalho por você. A propriedade listada da TM Gravis no Reino Unido é uma opção. O TR Property Trust é a melhor compra do Interactive Investor.
Ambos têm uma grande fatia da LondonMetric. Este Reit é considerado uma ‘compra’ pelos analistas.
Por trás disto está a estratégia do Reit: embora invista na Grã-Bretanha, a sua estratégia é mais americana. Isto implica uma maior ênfase no crescimento dos lucros e no pagamento de dividendos trimestrais – o rendimento da LondonMetric é de 6,92 por cento.
Outros gestores poderiam seguir este manual para melhorar seus perfis e reduzir seus descontos? Os investidores esperam que sim.
PLATAFORMAS DE INVESTIMENTO DIY
AJ Bell
AJ Bell
Investimento fácil e portfólios prontos
Hargreaves Lansdown
Hargreaves Lansdown
Negociação de fundos gratuita e ideias de investimento
investidor interativo
investidor interativo
Investimento com taxa fixa a partir de £ 4,99 por mês
Comércio livre
Comércio livre
Investir Isa agora grátis no plano básico
Negociação 212
Negociação 212
Negociação de ações gratuita e sem taxa de conta
Links de afiliados: Se você adquirir um produto, This is Money pode ganhar uma comissão. Essas ofertas são escolhidas pela nossa equipe editorial, pois achamos que valem a pena destacá-las. Isto não afeta a nossa independência editorial.
