Um vereador amante do Labrador perdeu uma batalha judicial de quatro anos depois que seu vizinho começou a derrubar a “cerca à prova de cães” em torno de sua casa de campo de £ 1,2 milhão.
Os amantes de cães David Todd, 69, e sua parceira Caroline Hodge, 65, dizem que compraram sua casa “notável” em Wylandwood, situada em 2,7 acres na zona rural de East Sussex, em 2018 por £ 1,2 milhão, depois que agentes imobiliários lhes garantiram que ela estava cercada por uma guarda segura de dois cães.
Mas surgiu uma disputa sobre onde ficava o limite de sua propriedade quando o novo vizinho Richard Marsh “decidiu derrubar unilateralmente” a cerca e substituí-la por outra em um local diferente, apropriando-se de cerca de meio acre do que o Sr. Todd e a Sra. Hodge disseram ser seu jardim.
Marsh, 44, e sua esposa Rebecca Marsh, 40, compraram um terreno adjacente de floresta e prado antigo em maio de 2021 e moveram a cerca depois de perceberem que sua posição não correspondia ao limite dos documentos de registro de imóveis, ouviu o Supremo Tribunal de Londres.
Os vizinhos foram a tribunal no ano passado, quando o Sr. e a Sra. Marsh obtiveram uma decisão segundo a qual a cerca não marcava o verdadeiro limite e contestaram que meio acre e uma faixa de acesso vital às suas terras lhes pertenciam de acordo com o limite do papel.
Mas Todd, que é conselheiro paroquial de Salehurst, e seu sócio contestaram a decisão do Tribunal Superior, argumentando que deveriam receber o terreno porque um “comprador razoável” teria pensado que a cerca marcava um limite quando o comprou.
Alegaram também que, de qualquer forma, celebraram um “acordo de limites” por e-mail com o anterior proprietário do pântano, confirmando que tudo dentro da cerca era deles.
Mas o juiz Michael Green rejeitou o caso do vereador, dizendo que não houve acordo com o proprietário anterior, apenas uma simples conversa sobre a reparação da cerca.
“O resultado final é que (o proprietário anterior), Sr. Baldwin, manteve silêncio deliberado sobre a fronteira e, portanto, não se pode dizer que tenha chegado a qualquer acordo quanto à sua localização”, disse o juiz.
“Tal acordo não pode ser deduzido de um simples acordo sobre a distribuição dos custos de reparação.”
Todd, amante de cães, e sua esposa, Sra. Hodge, compraram sua “linda” casa de pedra individual do século 19, com quatro camas e três banheiros, em Wylandwood, perto de Robertsbridge, East Sussex, em 2018, por cerca de £ 1,2 milhão, ouviu o tribunal.
A propriedade tem sala de estar, sala para cães e botas e está situada em 2,7 hectares de jardins e bosques com sua própria ‘casa na árvore requintada’.
Durante o julgamento no ano passado, o casal disse ao Tribunal Distrital de Hastings que os agentes imobiliários lhes garantiram que a propriedade estava cercada por uma “cerca à prova de cães” para manter seguros seus companheiros caninos, que Hodge descreveu como “adoráveis”.
Mas mais tarde eles se desentenderam com seus vizinhos de Robertsbridge, o consultor de negócios Richard Marsh e sua esposa Rebecca, depois que o casal comprou um antigo bosque próximo à casa do vereador e um prado adjacente com uma das empresas do Sr. Marsh.
O Sr. e a Sra. Marsh insistiram que haviam comprado cerca de meio acre de terra dentro de uma cerca à prova de cães e o que o Sr. Todd e a Sra. Hodge acreditavam ser o seu jardim.
Uma dura batalha legal eclodiu quando Marsh “decidiu derrubar unilateralmente” a cerca com planos de substituí-la por outra no limite do título do jornal, disse o advogado de Todd, Evan Price.
Como resultado, Todd e a Sra. Hodge obtiveram uma ordem judicial exigindo que o Sr. Marsh parasse de remover a cerca, não construísse uma nova e substituísse as peças que já haviam sido removidas.
No Tribunal Distrital, Todd disse ao juiz que eles acreditavam que tudo “na cerca é o que compramos”, acrescentando que a propriedade foi descrita nos detalhes do agente imobiliário como “à prova de cães” por causa da cerca.
A cerca deveria ser considerada um limite porque era a característica física mais visível no terreno, disse ele, argumentando que de qualquer forma o proprietário anterior tinha concordado num e-mail que o limite estava lá, em discussões sobre a divisão do custo da reparação da cerca.
Mas a juíza Caroline Parker decidiu a favor do senhor e da senhora Marsh no ano passado, dizendo que parte da cerca à prova de cães ficava de 6 a 8 metros fora do limite de papel de suas terras, marcada por uma linha de árvores e pelos restos de uma velha cerca de arame.
“Os requerentes queriam um jardim seguro para cães. As informações de vendas diziam que sim. O agente imobiliário mostrou-lhes o jardim em duas visitas em outubro de 2012”, disse o juiz, acrescentando que o casal “considerou que a cerca marcava um limite, mais óbvio como tal do que a linha das árvores”.
“O facto de o aviso do agente imobiliário afirmar que o jardim é ‘à prova de cães’ não é suficiente para mostrar que um comprador razoável teria entendido que a cerca marcava um limite”, acrescentou ela, rejeitando a alegação e dizendo que o Sr. Marsh foi autorizado a cercar meio acre de terra, isolando-o do jardim do vereador.
Ela também concedeu ao Sr. e à Sra. Marsh £ 3.174 por danos.
Price, apelando da decisão no Tribunal Superior em nome do vereador e seu parceiro, disse que eles pensavam que estavam comprando uma “propriedade segura para cães” com limites facilmente visíveis.
“Se você não pode contar com o que está por aí, com o que pode contar?” ele perguntou ao juiz.
Ele alegou que mesmo que o limite no papel não siga a linha da cerca, Todd e seu parceiro obtiveram um “acordo de limite” vinculativo do proprietário anterior, Stephen Baldwin, em conversas e e-mails sobre reparos na cerca após a mudança.
“Uma conversa sobre a cerca de um jardim pode ser um contrato limite”, disse ele ao juiz.
Mas rejeitando o recurso na semana passada, o juiz disse: “O caso diz respeito à posição da fronteira entre Wylandwood e a charneca. Os recorrentes argumentaram tanto no julgamento como na apelação que a fronteira foi marcada por uma cerca à prova de cães e veados.
“O juiz considerou que a cerca à prova de cães e veados não passava ao longo da linha limite nas plantas de título registradas, nem os veículos históricos viajavam ao longo da linha.
“Ela acreditava que a linha limite estava ao longo da linha que ambos os especialistas concordaram ser a linha dos planos de título registrados e dos transportes históricos.
“No momento da venda de Wyland Wood, uma cerca à prova de cães e veados estava instalada. Ela corria paralela à linha de limite do título de papel entre Wyland Wood e Marsh Land, mas 6,37 m a 11,37 m no lado do pântano do limite do título de papel.
“Depois de analisar as trocas de e-mails entre o Sr. Todd e o Sr. Baldwin, bem como seus depoimentos orais, o juiz concluiu que não havia acordo de limite porque o assunto da discussão era o reparo de uma cerca à prova de cães e veados, e não onde ficava o limite.
“Além disso, se fosse um acordo de limites, resultaria na transferência de uma parcela substancial de terras para os recorrentes, o que não era insignificante.
“A conclusão do juiz de que não houve acordo fronteiriço nestas circunstâncias é racional e não há razão real para cancelar esta constatação de facto.
“O resultado final é que o Sr. Baldwin deliberadamente não falou sobre a fronteira e, portanto, não se pode dizer que tenha chegado a qualquer tipo de acordo quanto à sua localização. Nem pode tal acordo ser inferido de um simples acordo para partilhar o custo das reparações.
“Rejeito todos os fundamentos de apelação diante de mim e mantenho a ordem do juiz de que a fronteira entre Wylandwood e as terras pantanosas não seja uma cerca à prova de cães e veados, mas uma fronteira de propriedade em papel, conforme mostrado no plano de título registrado.”
