Na sexta-feira, a tão esperada Lei dos Direitos dos Inquilinos do Governo entrará em vigor, dando aos inquilinos o maior aumento dos seus direitos numa geração.
Estas medidas entrarão em vigor na Inglaterra e na Escócia a partir de 1 de maio, e depois no País de Gales a partir de 1 de junho de 2026.
A grande mudança significa que os arrendamentos garantidos por prazo fixo e os arrendamentos garantidos de curta duração serão abolidos e substituídos por arrendamentos periódicos contínuos, o que significa que os locatários não estarão mais vinculados a contratos longos.
Os proprietários devem fornecer uma razão aceitável para encerrar os arrendamentos, vedando os despejos “sem culpa” da Seção 21.
Mas a lei dá aos arrendatários o direito de rescindir o arrendamento com dois meses de antecedência e permite-lhes desafiar melhor as condições precárias e os aumentos de renda injustificados sem receio de despejo retaliatório.
Juntamente com os novos direitos para os inquilinos, a lei significa que os proprietários que compram para alugar e os agentes de arrendamento devem mudar a forma como fazem as coisas, ou enfrentarão potenciais multas pesadas por violação das regras.
«Os proprietários terão de se adaptar rapidamente a um sistema mais estruturado e regulamentado», afirma Megan Eighteen, presidente da Propertymark, o órgão de adesão para agentes de arrendamento.
Um novo amanhecer: a partir de sexta-feira, quase 40 anos de legislação que sustenta o setor de arrendamento privado mudarão da noite para o dia
Ela acrescentou: ‘A remoção da Seção 21 significa que todas as reivindicações de posse devem ser justificadas, enquanto períodos de aviso mais longos e um prazo protegido de 12 meses ampliarão a rapidez com que as propriedades podem ser recuperadas.
“Ao mesmo tempo, permitir que os inquilinos avisem a qualquer momento aumenta a probabilidade de estadias mais curtas e potenciais períodos de anulação.
‘É, portanto, essencial que os proprietários compreendam plenamente os novos fundamentos, mantenham uma documentação robusta e planeiem com antecedência a gestão dos riscos de conformidade e da estabilidade dos rendimentos.’
Faltando poucos dias para as mudanças, This is Money conversou com especialistas e pediu-lhes que delineassem os dez elementos mais importantes que os proprietários e inquilinos devem conhecer.
1) Os locatários não podem ser despejados sem um motivo válido
Uma das mudanças mais significativas é o fim dos despejos “sem culpa”. Esta é a regra em que os proprietários podem pedir aos inquilinos que saiam sem necessidade de indicar o motivo. Desde que recebam o aviso prévio exigido de dois meses, os locatários podem efetivamente ser instruídos a sair a qualquer momento.
A partir da próxima semana, os locatários não poderão mais ser despejados sem um motivo válido. Em vez disso, os inquilinos terão o direito de permanecer na sua casa, a menos que se apliquem fundamentos legais específicos.
Isso inclui o proprietário ou um membro da família que precisa se mudar para a propriedade, ou o proprietário que planeja vendê-la.
Outros motivos aceitáveis incluirão o inquilino estar em atraso grave no aluguel, cometer comportamento anti-social ou violar o contrato de locação ao subarrendar ou danificar a propriedade. Também se aplicará se o credor hipotecário do proprietário retomar a posse da casa.
Quando se trata de aluguel em atraso, o inquilino terá que estar com pelo menos três meses de atraso para justificar um aviso de despejo, o que representa um aumento em relação aos dois meses anteriores.
Requisitos mais rigorosos: Seção 21, despejos “sem culpa” serão eliminados, o que significa que os proprietários não poderão mais despejar inquilinos sem fornecer um motivo válido
2) Os proprietários não podem alugar novamente por 12 meses se tentarem vender
A lei também inclui regras para tentar impedir que os proprietários abusem de certos motivos de despejo.
Se eles disserem aos inquilinos para se mudarem porque planejam vender o imóvel, eles não poderão alugá-lo novamente por 12 meses. Isso impediria os proprietários de colocar a casa à venda por um breve período para marcar a caixa, antes de colocá-la de volta no mercado de aluguel por mais dinheiro.
Mas isso pode sair pela culatra para os proprietários que realmente querem vender, mas lutam para conseguir o lento mercado imobiliário de hoje.
Se o colocarem no mercado, mas não encontrarem ninguém para comprá-lo, poderão ser forçados a mantê-lo vazio por 12 meses antes de alugá-lo novamente.
Se os proprietários violarem estas regras, poderão ser multados em £ 25.000, de acordo com a orientação do governo.
3) Os inquilinos receberão um aviso prévio de quatro meses para sair
Atualmente, os proprietários precisam dar aos inquilinos um aviso prévio de dois meses ao despejá-los de suas propriedades. A partir de sexta-feira, esse valor será aumentado para quatro meses.
No entanto, podem ser aplicados prazos de aviso mais curtos se os inquilinos estiverem com rendas em atraso ou tiverem demonstrado comportamento anti-social.
Nestes casos, os períodos de aviso prévio podem ser inferiores a quatro meses – muitas vezes dois meses ou até menos.
A partir de 1 de Maio, os proprietários terão de utilizar o novo aviso da secção 8 (formulário 3A), indicando quais os motivos que estão a utilizar para despejar os inquilinos.
Se um proprietário precisar entrar com uma ação judicial, sua reivindicação provavelmente será rejeitada ou adiada se o aviso de posse estiver incompleto ou impreciso.
Os proprietários que tentarem rescindir o arrendamento de forma indevida, como por telefone ou pessoalmente (em vez de por escrito) ou sem um motivo válido, poderão enfrentar uma multa de £ 6.000.
Os inquilinos poderão avisar com dois meses de antecedência para encerrar o contrato a qualquer momento, a menos que tenham acordado um período de aviso mais curto.
4) Locatários não podem ser despejados no primeiro ano
De acordo com as novas regras, o proprietário não poderá notificar durante o primeiro ano de locação.
Mesmo que o proprietário pretenda mudar-se para o imóvel ou pretenda vendê-lo, não poderá notificar antes de decorridos os primeiros 12 meses.
Com o período típico de aviso prévio de quatro meses incluído, isso significa que os inquilinos geralmente não podem ser forçados a sair pelo menos nos primeiros 16 meses.
No entanto, os proprietários ainda podem solicitar a posse durante o primeiro ano, sempre que existam motivos válidos baseados em violação, tais como atrasos graves nas rendas, comportamento anti-social ou danos materiais.
Geralmente, será necessária uma ordem judicial se o inquilino não sair voluntariamente.
Novas regras: Haverá uma restrição de 12 meses para a relocação de um imóvel onde o proprietário tenha avisado para vender
5) Chega de contratos por prazo determinado
Normalmente, os inquilinos assinam um contrato por um período fixo de um ano (ou mais) no início do arrendamento, o que significa que têm de continuar a pagar a renda durante os 12 meses inteiros, mesmo que saiam.
Mas a partir de sexta-feira será ilegal que os proprietários utilizem contratos fixos.
Todos os arrendamentos passarão a ser contínuos ou periódicos, o que significa que, desde que os inquilinos avisem com a devida antecedência, poderão sair a qualquer momento.
Será aplicado retrospectivamente, de modo que mesmo que alguém esteja no meio de um contrato de aluguel de um, dois ou três anos sem cláusula de rescisão, poderá cumprir um aviso prévio de dois meses e se mudar.
Em tese, o inquilino poderia avisar imediatamente na chegada e sair após apenas dois meses, sem proteção para o locador nesta situação.
Os proprietários que continuarem tentando alugar por prazo determinado poderão ser multados em £ 4.000.
6) Limites de aumento de aluguel
Os aumentos de renda serão limitados a um por ano, tal como já acontecia com os arrendamentos periódicos.
Mas agora, o aumento do aluguel deve ser emitido com um aviso prévio de dois meses e deve estar de acordo com os aluguéis do mercado local. Os aumentos devem ser emitidos através de um aviso oficial da ‘Seção 13’.
Os inquilinos poderão recorrer de aluguéis excessivos acima do mercado, se acreditarem que o objetivo é forçá-los a sair.
De acordo com a nova lei, também poderão contestar a sua renda num tribunal no prazo de seis meses após a mudança para uma propriedade.
Separadamente, também foi relatado que a Chanceler Rachel Reeves está a considerar uma congelamento de um ano em todos os aumentos de aluguel como parte de um pacote mais amplo de políticas para ajudar as pessoas a lidar com o aumento do custo de vida, mas isto não está confirmado.
Uma vez por ano: Os proprietários poderão aumentar os aluguéis, mas estarão limitados a fazê-lo apenas uma vez a cada 12 meses e em um nível que corresponda à taxa de mercado em vigor.
7) Chega de lances de aluguel
Os proprietários não poderão mais aceitar mais do que o aluguel anunciado de um imóvel. Isto irá efetivamente proibir a prática de oferecer uma casa ao licitante com lance mais alto.
Um proprietário que aceite mais do que o aluguel anunciado poderá enfrentar uma multa de £ 4.000. Eles também podem ser multados em £ 3.000 por não especificarem o valor do aluguel em seu anúncio.
8) Os proprietários não podem aceitar o aluguel adiantado
A partir de 1º de maio, os locadores só poderão aceitar adiantamento de um mês de aluguel.
Isso significa que será proibida a prática de inquilinos pagarem seis ou até 12 meses de aluguel adiantado. Anteriormente, isso era comumente solicitado para inquilinos estrangeiros e estudantes.
9) Os proprietários não podem discriminar
A lei tornará ilegal que proprietários e agentes discriminem possíveis inquilinos.
Isto significa que serão proibidos anúncios que especifiquem que os inquilinos que recebem benefícios não devem candidatar-se.
Significa também que os proprietários não podem recusar-se a alugar um imóvel a alguém porque têm filhos.
10) Animais de estimação não podem ser recusados injustificadamente
A maioria dos proprietários não permite que seus inquilinos tenham cães ou gatos.
No entanto, os locatários agora terão o direito de pedir permissão para manter um animal de estimação a qualquer momento. O proprietário deve considerar o seu pedido e só pode dizer não se tiver um bom motivo.
Para proteger sua propriedade, eles poderão exigir que o inquilino pague um seguro para cobrir eventuais danos.
Os proprietários que forem considerados inadimplentes com isso poderão receber uma multa de £ 6.000.
