One Triton Square não é um escritório antigo. É um “motor de inovação e crescimento” ultraespaçoso, uma peça de “infraestrutura de talentos”, com terraços privados, comodidades para apoiar o bem-estar e estacionamento para 400 bicicletas.
Estas são algumas das instalações do luxuoso edifício British Land, que será a base central de Londres da empresa de tecnologia norte-americana Anthropic, fabricante do sistema de inteligência artificial (IA) Claude.
A exigência de tais instalações sugere que a British Land ou outro Real Estate Investment Trust (Reit) poderia ser uma fonte de inovação e crescimento para o seu portfólio, à medida que mais trabalhadores retornam a todos os tipos de escritório?
Os sinais estão aí, especialmente tendo em conta a crescente procura de blocos de elite por parte dos grupos tecnológicos. A consultora imobiliária CBRE prevê que estes empregadores aumentarão a ocupação dos seus escritórios em Londres dos actuais 1,5 milhões de pés quadrados para 4 milhões de pés quadrados até 2033.
Numa altura em que há pouca oferta nova, as empresas jurídicas e financeiras também procuram locais de alta especificação. Até 2028, a agência imobiliária Knight Frank afirma que todos os escritórios de primeira linha da cidade estarão totalmente alugados.
Matt Norris, gestor do fundo TM Gravis UK Listed Property, afirma que os Reits que pretendem prosperar em tempos difíceis estão a explorar a tendência da “infraestrutura de talentos”.
‘Infraestrutura de talentos’: One Triton Square não é um escritório antigo – é um ‘motor para inovação e crescimento’ ultra-espaçoso
Ele disse: ‘O antigo campo de escritórios tinha metragem quadrada – o novo campo é serviço, qualidade e experiência.
Se você deseja empresas de IA de rápido crescimento como inquilinos, você precisa de um espaço premium estilo hotel com um design bonito nos códigos postais certos. Estes são edifícios magnéticos de talentos que auxiliam no recrutamento e na produtividade.’
A popularidade desta acomodação pode parecer surpreendente, dada a ameaça aparentemente existencial aos empregos representada pela IA.
O gigante Land Securities Reit, de 4,4 mil milhões de libras, que costumava ser um dos intervenientes mais poderosos no mercado de escritórios, está agora a migrar para o desenvolvimento comercial e residencial.
Mas a agência imobiliária Savills aponta para um estudo do Banco Central Europeu que mostra que “as empresas com utilização intensiva de IA tendem a contratar em vez de despedir”.
As empresas de IA parecem convencidas de que a criatividade floresce num ambiente de escritório e os inteligentes Reits defendem esta postura, descrevendo um escritório como um “campus”, com um “senso colegial”.
Você já pode investir em titãs da tecnologia dos EUA. Mas se você quiser se arriscar nos Reits que pretendem transformar suas fortunas fornecendo os locais de trabalho sofisticados em Londres que essas empresas que gastam livremente procuram, aqui está o seu guia.
Endereços modernos
One Triton Square está situado no ‘Bairro do Conhecimento’.
Este é o nome dado ao local que se estende a leste de Fitzrovia até a área gentrificada ao redor de King’s Cross, onde o Projeto Prometheus, o grupo de IA liderado pelo fundador da Amazon, Jeff Bezos, está definido para estabelecer uma base no Reino Unido.
Também estão entrando na área a Open AI, criadora do sistema ChatGPT AI e a DeepMind, uma divisão do grupo Google Alphabet.
Outros pontos importantes de infraestrutura de talentos incluem Silicon Roundabout, perto de Old Street, no leste de Londres, e Broadgate in the City, um projeto da década de 1980 que foi transformado pela British Land no tipo de ambiente confortável e ecologicamente consciente em que o talento tecnológico, jurídico e financeiro prospera.
Os aluguéis mais altos compensam os gastos com reformas, já que o espaço do Knowledge Quarter está ficando escasso.
Hunter Booth, da Savills, afirma que as empresas de IA com foco financeiro estão à caça na cidade, enquanto aquelas que precisam de fazer lobby dirigem-se para Victoria ou Westminster para se aproximarem do Parlamento.
Terra Britânica
British Land, membro de £ 4 bilhões do FTSE 100possui não apenas ativos como o Broadgate, mas também o campus Paddington Central e o projeto Canada Water, no sudeste de Londres.
O Reit também é um operador líder de parques de varejo, como o Vangarde em York.
Durante a pandemia, pensava-se que trabalhar a partir de casa e fazer compras online se tornaria a norma. A British Land adotou uma abordagem contra-intuitiva que valeu a pena.
Numa recente actualização comercial antes dos resultados anuais completos, em 20 de Maio, Simon Carter, executivo-chefe da British Land, disse que restava pouco espaço disponível em escritórios nos locais certos, “apesar da contínua volatilidade macroeconómica”.
Os aluguéis dos escritórios da British Land aumentaram 12% no ano passado.
Andrew Saunders, da Shore Capital, e oito dos outros analistas que acompanham a British Land sugerem que os investidores existentes continuem a manter, enquanto desfrutam do rendimento de dividendos de 5,9%.
Os sete analistas restantes veem as ações a 386p como uma ‘compra’, visando um aumento para 450p.
Derwent
Os escritórios de Londres representam cerca de 98% do portfólio do Derwent. A maior parte desses edifícios está em Fitzrovia e em partes vizinhas do West End. O resto está no leste de Londres.
Como salienta Norris, o edifício da Rede da Derwent em Fitzrovia oferece tudo o que um cliente de IA poderia desejar, como “instalações de bem-estar e sustentabilidade de alto nível”. Isso explica por que foi totalmente pré-arrendado para a plataforma de análise de IA dos EUA, Databricks.
Apesar de um programa de alienações concebido para reduzir a dívida, o preço das ações deste FTSE 250 Reit de £ 1,9 mil milhões ainda está bem abaixo do valor patrimonial líquido (NAV).
Uma vez que isto representa uma oportunidade de adquirir alguns imóveis de escritório de alta qualidade a preço de banana, seis analistas, incluindo Berenberg, consideram o Derwent uma ‘compra’ aos actuais 1.741p, visando um preço de 2.210p. Um punt para os aventureiros e pacientes.
Grandes propriedades de Portland
As ações da Great Portland Estates (GPE) caíram 19 por cento, para 302 centavos este ano, graças aos temores de que a IA destruiria empregos, o que significaria um desastre para os escritórios deste FTSE 250 Reit de £ 1,26 bilhão em Fitzrovia, Mayfair, City e Midtown (o bairro de Holborn).
Mas, como aponta Norris, os inquilinos de IA que desejam um espaço emblemático na sede agora ocupam cerca de 12% do portfólio de escritórios da GPE. O espaço foi recentemente alugado à Vanta, uma plataforma de IA, e à Quantexa, uma empresa de software de IA, que irá desfrutar das vistas do rio a partir dos “terraços em cascata” no bloco Delft da Derwent, na London Bridge.
Mais uma vez, estas ações são para aqueles que têm coragem de apostar na recuperação. Mais informações sobre a recuperação do Derwent serão reveladas nos resultados de 21 de maio. Enquanto isso, os analistas mais otimistas veem as ações subindo para 378p.
Espaço de trabalho
A ascensão da construção de infra-estruturas de talentos é uma má notícia para os fornecedores de escritórios menos ambiciosos. As instalações de topo de “Grau A” representaram 92 por cento dos escritórios pré-arrendados no primeiro trimestre deste ano, como sublinha um novo estudo da Savills.
A perspectiva pessimista para escritórios que são inteligentes, mas não de elite, pode ser vista na queda de 16% deste ano, para 334p, nas ações do Workspace Reit.
Os clientes de pequenas e médias empresas deste fornecedor de espaço flexível estão sentindo o impacto de uma economia difícil e de aumentos de impostos.
Além disso, o investidor activista norte-americano Boaz Weinstein, do fundo de cobertura Saba, apela à liquidação do Reit – que apresenta um grande desconto.
A nova gestão do Reit quer tornar-se uma orçamento proprietário para start-ups.
A corretora Jefferies, que considera o Workspace uma ‘compra’, tem como meta um aumento para 424p.
Isto representa uma grande aposta numa remodelação deste Reit – e no comportamento quixotesco de Weinstein. Mas mais trabalhadores estão de volta aos escritórios e nem todos os empregadores podem recorrer a “terraços privados”.
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