Estamos no processo de venda da nossa casa e as perguntas do comprador foram enviadas pelo seu advogado.
Está tudo bem, mas há uma grande ênfase no conservatório.
Temos um longo formulário para preencher – apesar de não termos instalado o conservatório.
Estava aqui quando compramos a casa há 10 anos – foi construída em 2005 – e não me lembro de tanta ênfase no conservatório.
Isso é uma coisa nova? Os conservatórios são agora vistos como um passivo?
Conservatórios: muitos estão a chegar ao fim da vida e parece que os advogados estão a ser mais cautelosos em relação a eles
Jane Denton, de Isto é dinheiro, responde: Embora os conservatórios já tenham sido considerados uma extensão luxuosa de uma casa, as descobertas de 2023 sugeriram que eles podem, em alguns casos, reduzir o valor da sua propriedade em até £ 15.000 quando você for vendê-la.
Um conservatório desatualizado também pode ser desagradável, o que causará uma má primeira impressão imediata para alguns compradores.
As preocupações crescentes com as classificações dos Certificados de Desempenho Energético e o aumento das contas de energia significam que os conservatórios que não foram atualizados para serem mais eficientes em termos energéticos são vistos como um fardo.
David Weaver, diretor da Reveal Doors and Windows, diz: ‘A tecnologia e os materiais mudaram tanto ao longo dos anos que as construções de conservatórios mais antigos podem estar chegando ao fim de sua vida útil, e isso pode afetar não apenas suas contas de aquecimento, mas potencialmente o valor da sua casa.’
É importante que os compradores verifiquem o estado dos conservatórios se a casa que estão comprando os possui, por mais antigos ou novos que sejam.
Ao verificar um conservatório, os compradores precisam observar as condições gerais do telhado, vidros, portas e estar alertas para qualquer possível violação dos regulamentos de construção.
Mesmo que a licença de planeamento tenha sido necessária, mas não obtida, para o conservatório em 2005, o prazo para qualquer acção de execução por parte do conselho local já se esgotou há muito tempo, a menos que a propriedade esteja listada, o que sei que a sua não está.
Perguntei a dois advogados o que pensavam sobre por que seus compradores estão fazendo tantas perguntas sobre sua conservatória.
Natália Bradley, sócio do departamento de transferência da Stephensons, diz: Embora seja um tanto incomum ver questionamentos extensos sobre um conservatório desta época, não é possível afirmar definitivamente que nenhuma investigação deva surgir.
Cada propriedade é única e fatores individuais podem influenciar o nível de devida diligência realizada pelos advogados.
Um conservatório é legalmente tratado como uma extensão e, portanto, aplicam-se as regras normais de planeamento.
Natalie Bradley é sócia do departamento de transferência da Stephensons
Se a licença de planeamento tivesse sido exigida na altura e não fosse obtida, a autoridade local aplicava anteriormente um período de execução de quatro anos dentro do qual poderia agir.
Dado que a conservatória foi construída há cerca de 20 anos, este período de execução já expirou há muito tempo, o que significa que a autoridade local não pode agora prosseguir a aplicação por falta de consentimento de planeamento.
Se a propriedade estiver listada, entretanto, a posição muda significativamente.
Não há limite de tempo para o planejamento da execução de obras não autorizadas em um edifício classificado.
Nessas circunstâncias, é altamente provável que o consentimento fosse necessário e você precisaria demonstrar que as permissões corretas foram obtidas, mesmo que as obras sejam anteriores à sua propriedade.
A maioria dos conservatórios está isenta da aprovação formal dos Regulamentos de Construção, desde que sejam cumpridas condições específicas. Os principais critérios para isenção são:
• A estrutura é térrea, ao nível do solo, e tem menos de 30 metros quadrados de área útil.
• Está separada da casa principal por portas externas.
• Possui sistema de aquecimento independente, separado da propriedade principal.
• Todas as instalações elétricas e envidraçadas atendem aos padrões aplicáveis dos Regulamentos de Construção.
O período de execução em caso de incumprimento dos regulamentos de construção é de 10 anos. Passado este período, a autarquia local não pode agora tomar medidas coercivas em relação à conservatória.
Em alguns casos, o título legal pode conter cláusulas restritivas que exigem o consentimento de terceiros para acréscimos à propriedade.
No entanto, dada a idade da conservatória, a maioria dos advogados consideraria o risco de execução insignificante.
Os advogados tendem hoje a adotar uma abordagem mais cautelosa e avessa ao risco em comparação com há 10 ou 20 anos.
Isto é muitas vezes motivado por mudanças nas regulamentações, expectativas mais elevadas em relação à devida diligência e requisitos mais rigorosos impostos pelos credores hipotecários.
Por estas razões, os conservatórios, especialmente os mais antigos, podem atrair questões adicionais.
Contudo, não devem ser considerados como um passivo; pelo contrário, são um elemento da propriedade que os advogados devem verificar para garantir a conformidade e minimizar o risco para os seus clientes.
Olivia Egdell-Page, sócia e chefe de propriedade da Joseph A Jones & Co. LLP, diz: Um conservatório é tratado como qualquer outra extensão residencial no regime de planejamento.
Geralmente podem ser construídos em regime de desenvolvimento permitido, desde que as obras cumpram limites e condições específicas.
Se a construção exceder estes valores, espera-se que você solicite permissão de planejamento.
Presumindo que estas condições tenham sido satisfeitas, resta a questão dos regulamentos de construção e se estes teriam sido necessários para as obras.
Olivia Egdell-Page é sócia e chefe de propriedade da Joseph A Jones & Co.
Quando um conservatório está separado da casa principal por uma porta externa, e desde que o conservatório não esteja ligado ao sistema de aquecimento central, é evidente que esse conservatório não teria exigido a aprovação dos regulamentos de construção.
Existem ainda requisitos específicos quanto à dimensão da estufa, à percentagem de envidraçamento e à sua colocação em relação à casa.
No entanto, com quaisquer obras históricas, deve-se considerar o risco de execução.
Para quaisquer obras concluídas até 30 de setembro de 2023, uma autoridade local só pode processar e tomar medidas coercivas por quaisquer violações do controlo do edifício até doze meses após a conclusão das obras.
Para obras concluídas há cerca de 20 anos, é, portanto, improvável que a execução seja possível.
Se existir um risco genuíno de execução, o que seria provavelmente mais provável para obras concluídas mais recentemente, e certamente aquelas concluídas desde 30 de setembro de 2023, onde o período de execução foi alargado para 10 anos, então o seguro de responsabilidade civil pode ser uma opção que o seu advogado poderá propor para permitir o avanço da transação.
Isso teria um custo relativamente pequeno para você e proporcionaria tranquilidade aos compradores.
Dito isto, se as obras estão tão fora de qualquer período de execução como parecem estar aqui, há um bom argumento de que não vale a pena obter esse seguro e, portanto, talvez o seu advogado possa pedir aos compradores que expliquem as suas preocupações.
Você pode então tentar chegar a um acordo sobre se esta é uma questão que requer seguro, ou mesmo se, no geral, o risco é tão baixo que eles podem avaliar com segurança e aconselhar o comprador e qualquer credor hipotecário em conformidade.
