Mesmo com a deterioração das suas finanças e o declínio do valor dos edifícios, os proprietários de edifícios que exigiam rendas maiores ainda viram os seus impostos sobre a propriedade aumentarem.
Entretanto, a diferença entre as avaliações de apartamentos e condomínios de luxo está a aumentar, proporcionando aos proprietários de algumas das casas mais caras da cidade enormes benefícios fiscais sobre a propriedade.
Estes dois dados, num relatório divulgado terça-feira pelo Furman Center da NYU, destacam como o amplamente ridicularizado sistema de impostos sobre a propriedade da cidade impõe um enorme fardo aos grandes edifícios de aluguer, especialmente aqueles onde a maioria dos apartamentos são alugados, ao mesmo tempo que proporciona enormes incentivos fiscais aos proprietários, especialmente aqueles que possuem apartamentos e celeiros de valor inestimável.
Enquanto Relatórios Furman O mais recente de uma longa série de estudos que documentam falhas nas complexas regulamentações da cidade de Nova Iorque, surge no meio de sinais contraditórios sobre se o presidente da Câmara Zohran Mamdani está empenhado em cumprir a sua promessa de campanha de reformar o sistema de impostos sobre propriedades. A administração não estava disposta a estabelecer um prazo para propor um pacote de reformas, embora em 6 de Junho tenha concordado em negociar mudanças com defensores sob supervisão judicial.
“É importante lembrar que estas disparidades impedem novos desenvolvimentos e prejudicam a conservação”, disse Brad Greenberg, diretor executivo da Furman.
A análise de Furman, publicada como parte de uma pesquisa anual do mercado imobiliário residencial da cidade, concluiu:
- Os edifícios com três ou menos apartamentos, principalmente habitações unifamiliares, representam quase metade do valor de mercado de todos os edifícios residenciais, mas pagam apenas 15% em impostos sobre a propriedade. Os edifícios para arrendamento representam um quarto do valor de mercado, mas devem pagar 40% em impostos.
- Nenhuma cidade do país impõe um fardo tão pesado aos imóveis para alugar em relação aos proprietários, observa o relatório, citando dados do Lincoln Land Institute. Nova York tributa edifícios para aluguel em 5,67 vezes a taxa de casas ocupadas pelos proprietários. Para efeito de comparação, a diferença em Los Angeles é de 1,01 e Chicago é de 0,98.
- Os impostos estão a aumentar sobre os edifícios geridos por arrendamento que viram as suas finanças comprimidas. Desde 2019, o rendimento operacional líquido dos edifícios de arrendamento gerido, após ajuste pela inflação, caiu quase 15%, mas os impostos sobre a propriedade ajustados pela inflação por unidade aumentaram de uma média de 2.843 dólares por unidade para 3.082 dólares.
- De acordo com a análise de Furman de 10.000 casas vendidas até 2025, as cooperativas são avaliadas em apenas um quarto do valor de mercado e os condomínios em apenas 20%, resultando na menor taxa de imposto quando comparada ao valor de mercado.
A injustiça do sistema começa com a avaliação das casas unifamiliares com base no valor de mercado, mas com o arrendamento de edifícios com base nas receitas e despesas. A desigualdade é agravada pelos limites à valorização das habitações unifamiliares, o que dá uma vantagem aos proprietários em zonas com preços imobiliários em alta.
Sendo os proprietários de casas os seus constituintes mais activos, a Câmara Municipal reduz regularmente os aumentos dos impostos sobre a propriedade e transfere a carga para edifícios de apartamentos e outros tipos de imóveis, todos os quais pagam mais impostos em relação ao valor de mercado do que os proprietários de casas.
A maior ênfase tem sido colocada em edifícios que são quase inteiramente regulamentados em termos de renda, afirma o relatório, em parte porque, numa reviravolta confusa, a cidade limita quanto dos seus custos incrementais pode ser considerado para efeitos de avaliação.
Entretanto, embora a lei exija que as casas unifamiliares sejam avaliadas com base no valor de mercado, exige que a cidade avalie os apartamentos e celeiros como se fossem edifícios para arrendamento. Com tão poucos edifícios “comparáveis” em áreas nobres de Manhattan, essas avaliações são especialmente baixas. Na análise dos dados de vendas de Furman, a maior lacuna entre o valor avaliado e o valor de mercado veio dos 10% maiores vendas por preço.
“Esse é um fato muito importante”, disse Vicki Been, diretora docente da Furman e vice-prefeita de habitação no governo Bill de Blasio. “Os proprietários dos apartamentos de maior valor na cidade estão obtendo enormes incentivos fiscais.”
Tanto o prefeito de Blasio quanto Eric Adams prometeram reformar o sistema de imposto sobre a propriedade, mas não conseguiram desenvolver uma proposta para enviar a Albany para aprovação legislativa. Uma vez que a maioria das propostas se destina a manter as receitas fiscais reais iguais às actuais, as reformas provavelmente irritariam os proprietários de casas que vêem os seus impostos aumentarem, embora o impacto fosse gradual.
Mamdani comprometeu-se durante a sua campanha para presidente da Câmara e novamente no seu discurso inaugural a fazer o que os seus antecessores não fizeram, em parte porque acredita que o sistema é injusto, mas também porque ajudaria os proprietários de edifícios com rendas regulamentadas a lidar com a sua proposta de congelamento das rendas por quatro anos.
Agora a Administração está a enviar sinais contraditórios sobre o que planeia fazer.
Num pequeno-almoço de Maio patrocinado pela Comissão do Orçamento Cidadão, o director do orçamento municipal, Sharif Soliman, disse apenas que a administração ainda estava a estudar a questão e sugeriu que também considerassem tributar propriedades comerciais e de serviços públicos, o que tornaria a mudança mais politicamente desafiante.
Mas na sexta-feira, a cidade concordou em negociar reformas com a Tax Equity Now Coalition, que está a intentar uma ação judicial alegando que o sistema da cidade é inconstitucional porque discrimina pessoas de cor.
Não está claro o que poderá resultar dessas negociações, mas a coligação afirmou que a própria cidade tem o poder de fazer mudanças que reduziriam a desigualdade.
‘Reforma abrangente’
O gabinete de Mamdani reiterou o plano de reforma do imposto sobre a propriedade numa declaração ao The City Reporter.
“A nossa administração pretende consertar este sistema através de uma reforma abrangente. A aprovação do imposto pied-a-terre demonstra a capacidade do presidente da Câmara de trabalhar com os nossos parceiros em Albany para conseguir que mudanças complexas na política fiscal atravessem a linha de chegada”, disse o porta-voz Matt Rauschenbach.
O recém-promulgado imposto pied-a-terre complica ainda mais a situação, pois exige que a cidade utilize o valor de mercado para determinar impostos adicionais sobre segundas residências de luxo durante os próximos dois anos, sugerindo que a cidade espera que o sistema seja reformado até lá.
Entretanto, as diferenças na forma como a cidade tributa os condomínios e cooperativas mais caros tornar-se-ão ainda mais evidentes tanto para aqueles que querem reformas como para aqueles que não querem.
“Basicamente, você está dizendo às pessoas quanto seus impostos poderiam subir se você começasse a avaliar as cooperativas e os imóveis pelo valor de mercado”, disse Been. “E isso criará um grupo muito barulhento que deseja manter os atuais cortes de impostos.”
