A demolição pode evocar imagens de escavadeiras, marretas e bolas de demolição atingindo estruturas chocantemente em ruínas.
Mas na Lei de Despejo por Justa Causa de Nova Iorque, a definição de “destruição” não é simples. O que significa destruir uma casa? E o proprietário pode demolir apenas um apartamento ou o prédio inteiro?
Estas são as questões que enfrentam os inquilinos cujos proprietários optam por não renovar os seus contratos de arrendamento alegando intenção de demolir. Essa é uma das poucas razões pelas quais os proprietários podem despejar inquilinos que pagam aluguel de apartamentos não regulamentados de acordo com a lei de 2024, que limita os aumentos de aluguel e exige que os proprietários ofereçam à maioria dos inquilinos contratos de arrendamento estendidos.
“Não sabemos o que significa demolir um apartamento”, disse Ellen Davidson, advogada da Legal Aid Society que trabalha com direito. “É uma pergunta direta.”
Para alguns inquilinos da cidade de Nova Iorque, o seu direito de permanecer nas suas casas depende da resposta – como para os colegas de quarto Feryal Nawaz, Carla Orlandi e Parisa, cujo senhorio se recusou a renovar o arrendamento do seu apartamento no East Village, alegando planos para o demolir.
Os colegas de quarto, todos com 27 anos, estão entusiasmados por estar em seu apartamento de 3 quartos e 1,5 banheiro. Eles se tornaram próximos, organizando noites de cinema e decorando os aniversários um do outro. A casa deles tornou-se um local de encontro de amigos; Eles deixam colchões de ar vazios em um canto da sala para os hóspedes ficarem.
Nos últimos meses, os colegas de quarto recusaram a oferta de vários milhares de dólares do senhorio para partirem mais cedo. Mas então o proprietário disse oficialmente que eles teriam que sair quando o contrato expirou, no final de junho. Confrontados com a incerteza da Lei de Despejo por Justa Causa, os colegas de quarto contactaram as linhas diretas de inquilinos, advogados e os seus representantes locais para descobrir os detalhes antes de fazerem planos para se mudarem ou irem a tribunal.
“Existem tantas lacunas nessas leis”, disse Parisa, que se recusou a divulgar seu sobrenome. “Se o objetivo é realmente nos proteger, você não precisa se tornar um advogado. Você não precisa ir ao tribunal, lutar, ter esperança e rezar”.
Os colegas de quarto disseram que tomarão uma decisão sobre os próximos passos no início de junho.
“Como o mês de maio ainda está em andamento, não tirarei conclusões precipitadas de imediato”, disse Nawaz. “Quero ter certeza de que lutaremos de qualquer maneira, mesmo que tenhamos que sair no final.”
David Hazout, representante da LLC proprietária do prédio do colega de quarto, não quis comentar. Um advogado que representa a LLC enviou aos colegas de quarto planos de reforma mostrando que a cozinha e um dos banheiros seriam transferidos para o apartamento. As licenças apresentadas ao Departamento de Edificações em março mostram planos para reformar 10 apartamentos no prédio, mostram os registros.
Mas será que a renovação conta como demolição? E qual é a definição de “habitação”? Esse é o termo vago que as leis de Justa Causa usam para se referir ao local onde o inquilino mora.
Shafeeqa Kolia, porta-voz da senadora Julia Salazar, patrocinadora da lei Just Cause, disse que a disposição se destina a abordar a demolição total de edifícios. Kolia disse que a equipe do senador considerará a elaboração de legislação para esclarecer a definição de “destruição” na lei.
Na ausência de uma atualização legislativa, essas questões importantes devem ser respondidas em tribunal.
Determinar destruição
Houve pelo menos dois casos no Tribunal de Habitação que lutaram com o verdadeiro significado de “demolição”.
Um caso envolveu vários inquilinos de dois apartamentos num edifício do East Village, apenas três quarteirões a norte de Fawaz, Orlando e Parisa. Em março de 2024, outros inquilinos receberam notificação do seu senhorio de que os seus arrendamentos não seriam renovados. Nesse edital, o proprietário dizia que a “moradia” seria demolida; depois disso tribunal documentoO proprietário disse que iria reformar o apartamento.
O advogado do inquilino, que se recusou a comentar esta história, citar A definição de demolição do Dicionário Oxford em documentos judiciais: “demolir ou derrubar (um edifício)”… “demolir”, “demolir”, “achatar”, “arrasar” e “limpar a superfície da terra”.
O advogado argumentou que apartamento não pode ser demolido e que demolição não é a mesma coisa que reforma.
Tracy Ferdinand, a juíza que preside o caso falar que um apartamento individual – e não um edifício inteiro – pode ser considerado uma “habitação”, mas deixa em aberto se a renovação conta como demolição.
O proprietário apresentou um relatório arquitetônico e uma estimativa de custo para a reforma. Mas o juiz também usou a definição de demolição do dicionário – desta vez do Merriam-Webster – para lançar dúvidas sobre se esses documentos planejavam demolir os apartamentos e, em última análise, disse que não.
O caso irá a julgamento. Mas seja qual for a decisão do tribunal, provavelmente não afetará outros inquilinos que lutam contra despejos semelhantes. O precedente legal só pode ser estabelecido através dos tribunais de recurso.
Isso significa que outro caso no Tribunal de Habitação poderia ter um resultado completamente diferente do que aconteceu no caso dos inquilinos do East Village. O segundo caso envolve inquilinos de cinco apartamentos num edifício do Upper West Side cujo proprietário não renovou o contrato devido à demolição planeada. (Os inquilinos se recusaram a comentar esta história.)
O prédio é um Moradia em estilo renascentista em um bairro histórico, e o advogado que representa os inquilinos, James Fishman, apontou que a demolição exigiria a aprovação da Comissão de Preservação de Marcos da cidade. Ele também. debate que demolição não é a mesma coisa que renovação e não pode demolir um apartamento num prédio.
“Acho que todo o propósito da lei é proteger as pessoas que alugam seus apartamentos e isso é uma brecha”, disse Fishman.
Nem o proprietário nem o advogado que o representa no caso do Upper West Side responderam a um pedido de comentário.
Vale a pena lutar?
Embora a “demolição” ainda não esteja definida no que se refere às leis de Justa Causa, ainda existe um risco para os inquilinos que queiram tentar permanecer no seu apartamento enquanto o proprietário exige a demolição.
“É preciso decidir se vale a pena lutar quando não sabemos ao certo como o estatuto será interpretado”, disse Davidson, o advogado de Assistência Jurídica. Ela disse que pediria ao proprietário que fornecesse registros de licença e planos arquitetônicos para quaisquer planos de demolição propostos.
Sherwin Belkin, um advogado que representa proprietários de imóveis, disse que diria a qualquer cliente que desejasse despejar um inquilino por justa causa que eles precisam fazer pelo menos uma reforma intestinal.
“Você está deixando quatro paredes do apartamento e talvez algumas divisórias, mas eu não deixaria entrar mais. Quanto mais você sai, mais se trata de demolir ou não”, disse Belkin. “Seu melhor cenário é criar uma caixa vazia.”
Os advogados imobiliários não esperam que o tribunal tome uma decisão final sobre o significado de “demolição” durante pelo menos um ano, à medida que os processos judiciais e recursos prosseguem.
Entretanto, inquilinos como Nawaz, Orlandi e Parisa têm de navegar sozinhos por águas desconhecidas.
“É uma pena ser cobaia, mas não estou completamente bravo com isso”, disse Nawaz. “Na verdade, acho que isso provavelmente está acontecendo com muitas pessoas por aí… Não somos apenas nós.”
Os colegas de quarto suspeitavam que o proprietário reformaria o apartamento – como havia feito com outros apartamentos do prédio – e aumentaria o aluguel. Eles pagaram cerca de US$ 6.200 pelo apartamento.
Eles também estão preocupados com sua capacidade de encontrar um novo lugar para morar. Eles disseram que Nawaz e Orlando estavam no apartamento há quase três anos, o período mais longo que viveram no mesmo lugar desde a faculdade. Parisa se mudou no ano passado depois de vir de Atlanta e não conhecia ninguém em Nova York, mas rapidamente fez amizade com outras duas pessoas.
Acima de tudo, os três colegas de quarto ficaram frustrados com a ambiguidade da Lei de Despejo por Justa Causa.
“Isso deveria ser feito para ajudar os locatários”, disse Orlandi. “Mas eles tornaram as linhas tão confusas e todas as palavras tão vagas que ninguém sabia – nem mesmo os advogados, nem mesmo o ChatGPT – ninguém sabia o que isso significava.”
