Quando duas colunas de aço cederam esta semana no interior da antiga sede da Pfizer, no centro de Manhattan, o medo provocou evacuações e interrompeu os trabalhos num dos maiores projetos de conversão de escritórios em apartamentos do país.
Também destaca a engenharia complexa por detrás dos projectos de reutilização adaptativa, que se tornaram cada vez mais populares à medida que as autoridades tentam resolver a escassez de habitação a nível nacional através da conversão de escritórios não utilizados desde a pandemia da COVID-19.
Os planos prevêem transformar dois edifícios de escritórios – um construído em 1909 e outro na década de 1960 – em cerca de 1.600 apartamentos, acrescentando mais de uma dúzia de andares acima da antiga estrutura e redesenhando e ampliando o outro. A deformação ocorreu no 21º andar da estrutura mais nova e as equipes instalaram suportes temporários enquanto as autoridades investigavam.
Especialistas em engenharia dizem que o projeto de conversão é complexo e apresenta muitos desafios, incluindo garantir que os edifícios antigos possam suportar com segurança a nova carga e remediar pisos de escritórios para acomodar a vida residencial.
Mas ninguém disse que uma falha grave faria alguém duvidar da capacidade dos engenheiros de concluir tais projetos.
“Não creio que isso realmente ponha em causa a nossa compreensão de como fazer coisas como esta”, disse Ben Schafer, professor de engenharia estrutural na Universidade Johns Hopkins.
Como você constrói uma nova torre no topo de uma torre antiga?
Em seu site destacando o projeto do centro da cidade, a empresa de reutilização adaptativa Collaborative Construction Management disse que o prédio de nove andares de 1909 será “acorrentado” com a adição de cerca de 30 andares adicionais de concreto vazado.
Schafer, que não está envolvido no projeto, disse que uma abordagem possível seria deixar o edifício centenário continuar a suportar o seu próprio peso enquanto constrói um novo sistema estrutural para suportar adições.
“Minha interpretação é que eles deixariam o edifício carregar sua própria carga e fariam buracos nele para que pudessem retirar a carga do edifício que haviam colocado acima dele e trazê-la até a fundação”, disse Schafer.
Schafer disse que a construção da torre restante representa outro desafio: fazer furos na laje existente para trazer luz para os apartamentos, ao mesmo tempo que garante que a estrutura de aço possa suportar a carga recém-adicionada.
As autoridades municipais não determinaram o que causou o entortamento das colunas. Mas tanto Schafer quanto Emily Guglielmo, engenheira estrutural de São Francisco, acreditam que a causa dos danos pode ter sido a carga adicional.
Um porta-voz da MetroLoft, desenvolvedora do projeto, não respondeu a um pedido de comentário na quinta-feira. Mas Nathan Berman, o fundador da empresa, reconheceu numa entrevista ao The Wall Street Journal que o peso adicional da expansão dos cerca de 15 andares superiores do edifício pode ter causado danos.
Guglielmo afirma que os pressupostos iniciais do projeto foram mal compreendidos, algo deu errado durante o processo de projeto ou construção, ou a equipe de construção sobrecarregou ou enfraqueceu a estrutura.
A adição de pisos a edifícios existentes é comum em áreas urbanas densas onde os terrenos são escassos, disse ela, mas exige a revisão dos documentos originais de construção e a inspecção do edifício antes de determinar como os pisos adicionais afectarão a estrutura.
“Em cidades onde essa localização geográfica não está disponível, você verá mais projetos desse tipo, onde há reutilização adaptativa de um edifício existente”, disse Guglielmo.
Duas vigas de suporte estrutural no 21º andar de um prédio de 37 andares em construção em Manhattan começaram a perder estabilidade na manhã de terça-feira, provocando evacuações em massa, fechamento de ruas e uma resposta de emergência massiva. Reportagem de Chris Jose e Melissa Russo da NBC Nova York.
Por que não criar um novo edifício do zero?
Para muitos engenheiros estruturais, a demolição deveria ser apenas um último recurso.
“Demolir edifícios é um desperdício terrível”, disse Schafer, salientando que os edifícios e o sector da construção são responsáveis por cerca de 40% das emissões mundiais de carbono relacionadas com a energia. “Do ponto de vista da sustentabilidade, é um desastre.”
Além dos custos ambientais, demolir e transportar os restos de edifícios gigantescos é especialmente caro em cidades populosas como Nova Iorque.
Se a estrutura existente puder ser reutilizada com segurança, os engenheiros geralmente preferem isso.
James LaFave, professor de engenharia estrutural da Universidade de Illinois Urbana-Champaign, disse que um edifício com estrutura de aço da década de 1960, como a estrutura anterior da Pfizer, normalmente seria um ponto de partida “muito bom” para uma conversão.
O susto de Nova Iorque levanta questões sobre outros projetos de reutilização adaptativa?
Nos últimos anos, as autoridades de todo o país adotaram as conversões de escritórios em residências como uma potencial tábua de salvação para os distritos comerciais do centro da cidade que enfrentam dificuldades desde a pandemia.
Nova Iorque, em particular, abraçou o impulso à medida que as autoridades faziam alterações no zoneamento e promulgavam incentivos fiscais para aumentar a produção habitacional. Um relatório da controladoria da cidade de Nova York no ano passado disse que havia 44 projetos de reutilização adaptativa na cidade que, no início de 2025, foram concluídos, em andamento ou poderiam continuar.
A Pfizer saiu do prédio em 2023 após abrir um novo escritório perto da Penn Station, deixando o imóvel vago. A construção da propriedade começa em 2024.
Joshua Harris, diretor do Instituto Imobiliário da Universidade Fordham, disse que as conversões de escritórios em residências são uma parte importante para lidar com a escassez de moradias em Nova York e outras cidades, mesmo que sejam arriscadas.
“De certa forma, não é surpreendente que isso tenha acontecido, e deveríamos ter alguma graça”, disse ele. “São procedimentos cirúrgicos muito complexos realizados em edifícios muito antigos.”
“Isso faz parte da realidade de resolver a crise imobiliária”, continuou Harris. “Coisas como essa podem acontecer. Não parece tão complicado quanto lançar um foguete no espaço, mas, em termos imobiliários, construir em um ambiente como Manhattan, na Rua 42 com a Segunda Avenida, é muito complicado.”
Guglielmo, o engenheiro da Califórnia, disse que a combinação de códigos de construção, inspeções e equipes de construção experientes torna raros incidentes como este.
“Temos muita sorte nos Estados Unidos porque não vemos este tipo de falhas todos os dias”, disse ela. “Temos o privilégio de ter códigos de construção realmente fortes que explicam para nós, engenheiros, como executar nossos projetos de maneira segura.”
Ainda assim, Harris disse que isso poderia ser um choque de realidade para o setor, já que as conversões de escritórios transformaram distritos comerciais antes sonolentos em áreas residenciais 24 horas por dia, 7 dias por semana, assim como as áreas de Wall Street fizeram nos últimos anos.
“Se este edifício tiver um problema, então todos os outros projetos que receberam luz verde vão querer examiná-lo para ter certeza de que não terá o mesmo problema”, disse Harris.
