O número de apartamentos vagos com aluguel estável está aumentando em toda a cidade.
Em 2025, existiam cerca de 57.000 apartamentos vagos com renda estabilizada reportados pelos proprietários na cidade, num total de cerca de um milhão, representando uma taxa de vacância de cerca de 5,6%. Há cerca de uma década, em 2016, a taxa de vacância em toda a cidade era de 3,7%.
Isso está de acordo com uma análise de dados específicos do condado que mostram o número de apartamentos vagos e com aluguel estável em abril passado, obtidos pelo estado por meio de uma solicitação da Lei de Liberdade de Informação feita pelo The City Reporter.
Os dados mostram que a taxa de apartamentos com aluguel estável e com aluguel estável em toda a cidade aumentou em 2021, a uma taxa de cerca de 7%. Foi um ano de pandemia de COVID, quando a população da cidade despencou, principalmente em Manhatan e Brooklyn.
Mas a tendência geral entre 2016 e 2025 – o ano mais recente para o qual existem dados disponíveis – mostra que as taxas de vagas aumentam em todos os bairros, exceto Manhattan, de acordo com as taxas comunicadas ao Departamento de Famílias e Renovação Comunitária. Os dados são um instantâneo dos relatórios que os proprietários são obrigados a apresentar ao estado a partir de 1º de abril de cada ano.
A contagem de vagas de apartamentos não inclui informações sobre o motivo pelo qual os apartamentos estão vazios ou a extensão dos reparos ou danos aos apartamentos, impossibilitando saber a partir dos dados estaduais por que há vagas.
“Os registos vagos não indicam a causa da vacância, o estado dos apartamentos ou se os apartamentos estão em transição entre arrendamentos. Esses apartamentos também podem incluir edifícios recém-construídos que não estão totalmente arrendados”, disse o porta-voz do DCHR, Charni Sochet, num comunicado.
Os apartamentos vagos reportados com renda estabilizada representam apenas uma pequena percentagem do total de apartamentos com renda estabilizada, que ascendem a cerca de um milhão de unidades.
Oksana Mironova, analista de política habitacional da Associação de Serviços Comunitários, disse que a atual taxa de vacância é “bastante significativa”, mas não necessariamente no contexto.
“Se estamos falando de cada tipo de vaga, esse (número) é bastante razoável para mim, quando você tem apartamentos que estão sendo reformados ou em processo de mudança, ou apartamentos que provavelmente serão retirados do mercado”, disse ela.
Brendan Mitchell, diretor de imóveis e finanças do Programa de Habitação Residencial Universitária, com sede no Bronx, especula que o recente aumento em 2025 pode ser devido à resolução dos despejos no Tribunal de Habitação, após o término da moratória de despejo de um ano.
“Em 2021, não vimos nenhum despejo. Isso ainda não aconteceu. Não acontecerá até 2024 ou 2025”, disse Mitchell. “Parte disso se deveu à mudança de pessoas, mas a maior parte se deveu a ações judiciais habitacionais que foram finalmente resolvidas.”
A tendência crescente de vagas ocorre no momento em que alguns proprietários de edifícios com rendas estabilizadas soam o alarme sobre o aumento dos custos e da acessibilidade, especialmente em propriedades mais antigas fora de Manhattan.
Jose Tur, que administra dois edifícios com aluguel totalmente estabilizado em Washington Heights, disse que sete de seus 45 apartamentos estão vagos há uma média de dois ou três anos, depois que os inquilinos permaneceram por décadas.
“Eles precisam de empregos”, disse Tur. “Se pudesse, faria, mas simplesmente não consigo, e a principal razão é que quase não consigo.”
Embora não tenha hipoteca sobre os edifícios, ele disse que não tem reservas e que sua conta corrente tem pouco menos de US$ 26 mil. Ele está esperando que outro pagamento de aluguel seja feito antes de pagar seus impostos, o que consumirá a maior parte de seu dinheiro, disse ele. Ele também terá que pagar a conta de água, reparos que deve ao inquilino e outras despesas.
“É muito, muito, muito difícil e, simplesmente, os números não estão a meu favor neste momento”, disse Tur.
Se Tur fizer reparos, ele ficará limitado na quantidade de dinheiro que poderá recuperar com o aluguel. Além disso, o Conselho de Diretrizes de Aluguel aprovou na quinta-feira um congelamento de aluguéis, o que significa que os aluguéis de apartamentos estabilizados não aumentarão por pelo menos dois anos.
Uma lei estadual de 2019, a Lei de Proteção ao Inquilino e Estabilidade Habitacional, restringiu os proprietários de aumentar o aluguel de apartamentos estabilizados quando eles estavam vagos a taxas superiores às estabelecidas pelo Conselho de Diretrizes de Aluguel. Embora a lei tenha sido concebida em grande parte para evitar que os proprietários assediem os inquilinos para os forçar a sair e depois aumentar as rendas, alguns proprietários dizem que a política os impede de reparar apartamentos degradados, porque o aumento permitido não cobriria o custo da obra.
Jay Martin, vice-presidente executivo da New York Apartment Association, que representa os proprietários com imóveis com renda estabilizada, apontou a lei de 2019 como a principal causa do aumento de vagas, embora tenha reconhecido que foi difícil articular casos específicos.
“É muito difícil saber por que existem vagas”, disse Martin. “Acho importante reconhecermos que há vagas e então trabalharmos juntos para descobrir como resolvê-las.”
Custos de escalada
A própria pesquisa do Rent Guidelines Board mostra diferenças nas despesas e receitas dos proprietários dependendo da localização, o que pode estar relacionado às vagas em cada bairro.
Por exemplo, embora o rendimento operacional líquido em toda a cidade tenha aumentado cerca de 6% entre 2023 e 2024, os edifícios em meados de Manhattan – abaixo da West 110th Street e East 96th Street – viram o seu rendimento aumentar em 10%, em comparação com um aumento de cerca de 7% em Queens e um aumento de 4% em Brooklyn. Os edifícios no Bronx registaram um ligeiro declínio nos rendimentos durante esse período.
Os aluguéis médios em edifícios com apartamentos estabilizados também variam, com os aluguéis no Bronx em média em torno de US$ 1.200, em comparação com quase US$ 3.000 no centro de Manhattan.
Mark Willis, pesquisador sênior de política do Furman Center da Universidade de Nova York, destacou que os dados de vagas no estado como um todo obscurecem um quadro mais detalhado.
“Os edifícios com renda estabilizada incluem todos os edifícios com renda estabilizada: aqueles com apenas um apartamento com renda estabilizada e aqueles com unidades a taxas de mercado com renda estabilizada ao abrigo do 421-a”, disse ele, referindo-se ao programa de incentivo fiscal para incorporadores.
De acordo com a investigação de Furman, os edifícios com uma mistura de apartamentos de baixo rendimento e de preços de mercado, onde as rendas mais elevadas proporcionam aos proprietários rendimento suficiente para cobrir as despesas de forma mais confortável, normalmente têm um desempenho melhor do que os edifícios mais antigos com uma maioria de apartamentos com rendas estabilizadas.
Cerca de metade dos edifícios tem mais de 50 anos estando pelo menos 90% dos apartamentos estabilizados com uma renda média de pouco mais de 1.300 dólares. Furman descobriu que de 2019 a 2025, os rendimentos ajustados pela inflação desses edifícios caíram mesmo com o aumento dos custos.
Algumas ações com renda estabilizada também recebem subsídios governamentais face As despesas aumentam e as receitas diminuem.
Patrick Boyle, diretor sênior de políticas da Enterprise Community Partners, disse que tende a haver menos vagas em moradias populares subsidiadas pelo governo, em grande parte devido a requisitos regulatórios e a vários caminhos para recuperar apartamentos que podem precisar de reparos.
“Você pode observar as tendências gerais, mas cada prédio é um pouco diferente em termos de por que um apartamento está vago, por quanto tempo ou qual é a causa”, disse Boyle.
A Pesquisa de Habitação e Vagas da Cidade de Nova York pinta um quadro diferente de apartamentos vagos e com aluguel estável. A pesquisa de 2023, extrapolada a partir de 10.000 entrevistas, encontrou cerca de 26.300 apartamentos com renda estabilizada “vagos, mas não disponíveis” para alugar, em comparação com cerca de 43.000 apartamentos em 2021. Em ambos os casos, esse número é muito menor do que o que os proprietários reportam anualmente ao estado.
Mitchell, da UNHP no Bronx, disse que pode custar até US$ 50 mil reformar um apartamento de quatro quartos que é alugado por US$ 800, e os apartamentos mais antigos do pré-guerra têm mais metragem quadrada, o que significa custos mais elevados.
“Não é absurdo que alguém olhe para isso e diga: ‘Não temos dinheiro’”. Para nós, temos”, disse ele. Empregamos gestores privados com fins lucrativos e eles olham para nós como se fôssemos loucos. Para nós, faz parte da nossa missão garantir que não tenhamos quaisquer unidades vagas.”
Mark Bourbeau, presidente da Sycamore Birch Management, que supervisiona 50 propriedades no Bronx, disse que o que a UNHP fez não foi típico.
“Muitos profissionais do setor imobiliário dirão: ‘Não adianta reformar um apartamento na cidade porque não posso aumentar o aluguel’”, disse ele.
