Em um auditório barulhento cheio de vermelho brilhante “Congele o aluguel!” cartazes e inquilinos gritavam, o Conselho de Diretrizes de Aluguel aprovou a promessa de campanha assinada pelo prefeito Zohran Mamdani: aumento de 0% no aluguel em aluguéis de um e dois anos com aluguel estabilizado.
A votação de 7 a 1 na noite de quinta-feira foi recebida com aplausos quando os seis prefeitos nomeados para o conselho votaram por unanimidade pelo congelamento dos aluguéis.
Isso faz uma grande diferença para os inquilinos dos 1 milhão de apartamentos instalados, alguns dos quais tinham planeado alugar os seus apartamentos na administração Mamdani e aguardavam por este momento.
Um deles é Stephen White, que mora em seu apartamento em Crown Heights desde 2002. Ele apostou na promessa de Mamdani de congelar o aluguel no ano passado, assinando apenas um contrato de um ano, com um aumento de 3% depois disso – em vez da opção de dois anos com um aumento de 4,5% – porque previu que o conselho de aluguel introduziria um congelamento em 2026.
Ele estava certo. E agora, ele planeja assinar um contrato de arrendamento de dois anos neste mês de outubro com aumento de 0%. Ele está satisfeito com o resultado final – e com o que isso significa politicamente.
“A ideia de que esta agenda, que se pensava ser inatingível, foi alcançada em primeiro lugar é verdadeiramente inspiradora”, disse ele.
Quando se trata de aluguel, White aposta em prefeitos há décadas e tem uma planilha para provar isso. Ele disse ao The City Reporter que, ao planejar renovações de aluguel com base em como ele achava que o conselho de aluguel votaria em cada prefeito, ele economizou US$ 6.000 em 25 anos.
Mas nem todos nós somos tão compreensivos. Após a votação do congelamento do aluguel, você pode estar se perguntando – como esse congelamento do aluguel realmente funciona? E como isso afetará meu próximo aluguel? Aqui está um guia para ajudar os locatários:
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O que significa um congelamento de aluguel?
Se o seu apartamento estiver com aluguel estabilizado – mais sobre isso abaixo – o valor que seu aluguel pode aumentar cada vez que você renovar seu aluguel será determinado pelo Conselho de Diretrizes de Locação, que vota anualmente em aumentos de aluguel de um e dois anos. O conselho é composto por nove membros, todos nomeados pelo prefeito, com mandatos escalonados de dois e quatro anos. Dois membros representam os interesses dos inquilinos, dois membros representam os interesses dos proprietários e cinco membros representam o público.
Fixar o novo aluguel significa que o conselho votou pela aprovação de um aumento de 0% nos aluguéis de um ou dois anos para apartamentos com aluguel estabilizado, o que significa que o proprietário não pode aumentar legalmente o aluguel.
O que é estabilização de aluguel?
A estabilização dos aluguéis é uma política de décadas na cidade de Nova York que regula significativamente os aluguéis de cerca de 1 milhão de apartamentos lá. Esses níveis são definidos pelo Conselho de Diretrizes de Locação, você pode ler mais aqui.
Alugue isso estável não deve ser confundido com Controle de aluguelum conjunto de regulamentos da década de 1940 que afetam um grupo específico e mais antigo de edifícios da cidade. Os apartamentos com renda controlada são extremamente raros e o seu número está a diminuir. Mas os apartamentos com aluguéis estáveis são bastante populares. Na verdade, eles são quase tão abundantes quanto as unidades com preço de mercado.
Não sei se meu apartamento tem aluguel estabilizado. Como posso descobrir?
A maneira mais direta de saber se o seu apartamento tem aluguel estável é solicitar seu histórico de aluguel, um registro estadual que apenas os atuais inquilinos de um determinado apartamento possuem. Você pode obter o histórico de aluguel do seu apartamento no Departamento de Habitação e Renovação Comunitária do estado. Clique no deles portal on-linePreencha as informações solicitadas e selecione “Histórico de locação de apartamento” no campo “Motivo”.
Tenha em mente: muitos apartamentos ou edifícios em Nova Iorque podem ter estatutos regulamentares de arrendamento dos quais os inquilinos podem não estar cientes – incluindo edifícios mais novos com certos incentivos fiscais ou edifícios mais antigos com inquilinos mais recentes. Agências de vigilância e jornalistas denunciaram repetidamente tais casos, incluindo este. Linha de produtos ProPublica 2015 e na cobertura anterior do The City Reporter.
Pronto, pausamos o aluguel! Isso significa que meu próximo aluguel terá o mesmo preço?
Depende. O congelamento está em vigor para locações a partir de 1º de outubro, portanto, se você estiver comprando apartamentos estabilizados, lembre-se disso. Mas se você estender o seu aluguel de 1º de outubro de 2026 a 31 de setembro de 2027, o preço do aluguel permanecerá o mesmo.
E se o meu arrendamento começar antes de outubro? Meu aluguel será congelado?
Não são. Se o seu aluguel começou antes de outubro, o congelamento do aluguel deste ano não se aplicará a você. Para arrendamentos assinados entre agora e o final de setembro, os aumentos de aluguel legalmente permitidos – definidos pelo Conselho de Diretrizes de Locação até 2025 – são de 3% para arrendamentos de um ano e 4,5% para arrendamentos de dois anos.
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O que devo fazer se o meu senhorio continuar a aumentar a renda?
Se você mora em um apartamento com aluguel estabilizado, mas o proprietário não está honrando o aluguel a que tem direito, você tem opções. Andrea Shapiro, diretora de programas e defesa do Met Housing Council, disse que isso é chamado de cobrança excessiva – e os locatários podem receber o triplo dos danos se buscarem o reembolso em tribunal, conforme garantido na expansão de 2019 da Lei de Proteção ao Inquilino de Emergência de 1974.
Se você acredita que está sendo cobrado a mais, você pode estar registrar uma reclamação com o Departamento estadual de Habitação e Renovação Comunitária, ou HCR. No entanto, como o The City Reporter relatou anteriormente, essa agência não tem pessoal suficiente para processar casos de cobrança excessiva e alguns inquilinos têm de esperar meses ou anos para ver qualquer ação.
Se você deseja processar o seu senhorio, pode levá-lo ao Tribunal de Habitação ou ao Supremo Tribunal estadual, conforme o caso, acrescenta Shapiro.
As duas últimas rotas exigirão que você se registre como advogado, principalmente se deduzir o aluguel, diz Shapiro. Não sabe por onde começar? Aqui está nosso guia sobre como funciona o Tribunal de Habitação.
Tenho um contrato de arrendamento tradicional com taxa de mercado. O congelamento do aluguel afetará meu aluguel?
Não, você não verá um congelamento de aluguel – a menos que seu senhorio seja muito legal. A grande votação de quinta-feira do Conselho de Diretrizes de Aluguel dizia respeito apenas a apartamentos com aluguel estabilizado. No entanto, existem limites legais para aumentos de renda para muitos apartamentos a preços de mercado através de leis de despejo por “justa causa”.
Além disso, algo a ser observado: quando o vereador Chi Ossé aprovou a Lei FARE, eliminando taxas de corretagem para inquilinos que não alugam para eles, os aluguéis de mercado aumentaram cerca de 1,1%, de acordo com dados do StreetEasy. O mesmo poderá acontecer com os próximos cortes nas rendas, especialmente para os inquilinos de edifícios de apartamentos – onde alguns apartamentos estabilizaram e outros não – porque os proprietários que procuram reduzir as perdas cobrarão mais aos inquilinos com arrendamentos instáveis.
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