Por que os microcondomínios do Canadá estão perdendo apelo

O primeiro apartamento de Maggie Hildebrandt em Toronto tinha cozinha, mesa de jantar, área de trabalho e cama – tudo no mesmo quarto de 300 pés quadrados.

A princípio era uma casa modesta, próxima do centro de seu trabalho e com todas as necessidades básicas para a vida diária.

Mas não demorou muito para que o jogador de 28 anos se sentisse encurralado. “Estava muito isolado naquele pequeno lugar”, disse ele à BBC. “Parece que é um lugar para manter as abelhas operárias à noite.”

Hildebrand morava em um microcondomínio na cidade, uma visão antes rara no mercado imobiliário canadense que se tornou onipresente na última década graças aos empreendimentos de rápido crescimento em grandes cidades como Toronto e Vancouver.

Mas — à medida que o mercado de condomínios do Canadá enfrenta pressões descendentes nunca vistas há décadas — o valor destas microunidades está a despencar mais rapidamente do que qualquer outra.

O mercado de condomínios está enfrentando uma recessão nunca vista desde a década de 1980, com milhares de unidades prontas para morar vazias e não vendidas em Toronto e arredores. Durante o ano passado, um número sem precedentes de 18 projetos de condomínios foram cancelados na cidade, um número que os especialistas esperam que aumente à medida que a procura abranda.

A recessão gerou um debate sobre se os promotores recompensaram demasiado os investidores imobiliários ao construir unidades mais pequenas e mais acessíveis que reduziam a metragem quadrada para manter os preços baixos onde os valores dos terrenos eram elevados e que muitas vezes eram concebidos para serem alugados ou vendidos com fins lucrativos.

De acordo com o banco de dados nacional Statistics Canada, a maioria dos condomínios com menos de 600 pés quadrados em Toronto pertence a investidores. A construção destas unidades mais pequenas disparou em 2016 e agora representam 38% dos condomínios construídos na cidade, contra apenas 7,7% anteriormente.

Essas unidades não explodiram da mesma forma nos EUA, onde representam uma porção muito menor do mercado, embora “a sua prevalência tenha quase duplicado na última década”, disse Nadia Evangelio, economista sénior da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

Com tanto inventário no mercado canadiano, alguns micro-condomínios que eram vendidos por meio milhão de dólares há alguns anos são agora vendidos por C$300.000 ($217.000; £163.000) ou menos – um preço que era inimaginável recentemente no centro de Toronto, frequentemente citada como uma das cidades mais inacessíveis do mundo.

“É uma corrida ao fundo do poço vender essas coisas”, disse Sean Hildebrand, presidente da Urbanation, uma empresa que acompanha o mercado de arranha-céus de Toronto há décadas. (Sean Hildebrand não é parente da Sra. Hildebrand).

A queda dos condomínios não é exclusiva de Toronto, com Vancouver passando por uma queda semelhante – embora menor – até 2024.

Especialistas dizem à BBC que há vários motivos para isso.

O primeiro é um excesso de oferta. Milhares de unidades foram construídas nos últimos dois anos, disse Hildebrand, para atender a um aumento sem precedentes na população do Canadá, impulsionado em grande parte pela imigração.

Mas o número de recém-chegados caiu drasticamente devido a mudanças na política de imigração do Canadá, concebidas em parte para resolver a crise imobiliária. UM Relatório do Banco de Montreal divulgado em dezembrol mostra que a população do Canadá diminuirá em 2025 pelo maior declínio registado desde 1940, excluindo a pandemia de Covid de 2020, impulsionada principalmente por novos limites de imigração.

É uma mudança que os desenvolvedores não poderiam ter previsto e que resultou na conclusão de mais de 60.000 novas unidades nos últimos anos para atender a uma demanda que não existe mais.

Simplificando, “o mercado avançou muito”, disse Hildebrandt.

A segunda razão é o preço.

O banco central do Canadá cortou as taxas de juro durante a pandemia para estimular a economia, e os investidores procuraram comprar num mercado imobiliário que durante décadas parecia uma aposta segura, assumindo que os preços só poderiam subir.

Por um tempo isso aconteceu, “em um nível que realmente não fazia sentido”, disse Hildebrand.

Depois, o Banco do Canadá começou a aumentar as taxas para combater a inflação pós-pandemia. Juntamente com o excesso de oferta, as apostas seguras tornaram-se menos certas.

Agora, alguns investidores estão tendo problemas para fechar as unidades compradas antes da construção a esses preços inflacionados. Muitos foram forçados a tentar vender com perdas significativas. Outros estão com muito medo de entrar no mercado ou esperando que os preços caiam ainda mais, disse Hildebrand.

Há alguma especulação Congelamento do Canadá em 2022 para compradores estrangeiros de casasA acessibilidade da habitação também desempenhou um papel importante, contribuindo para ajudar a enfrentar a crise. Os números mostram que eles representam uma pequena fração dos proprietários – cerca de 2% a 6% – mas Hildebrand disse que isso provavelmente enviou um sinal de que o Canadá está fechado para negócios.

Um claro vencedor da crise no mercado de condomínios são os locatários como Hildebrand, que agora têm mais opções devido à maior oferta e aos negócios de aluguel um pouco melhores.

Hildebrand paga C$ 2.200 por mês pelo seu microcondomínio. Desde então, ele se mudou para um apartamento maior, de 700 pés quadrados e um quarto, em um prédio antigo com quintal arborizado, por apenas C$ 200 a mais. Ele credita à mudança uma grande melhoria em sua qualidade de vida.

“Amanhã é meu aniversário e vou dar uma festa e receber 25 pessoas”, disse ele à BBC em dezembro. “Há um ano, isso não era possível.”

Hildebrand disse que a recessão mudará quem os incorporadores veem como seus principais clientes, passando de investidores de curto prazo para investidores de longo prazo que buscam lucro rápido e aqueles que planejam se instalar nos condomínios que compram.

“Aprendemos nossa lição aqui”, disse ele. As unidades não serão descontinuadas, observou, porque ainda há procura de acessibilidade, “mas fomos longe demais”.

Alguns compradores também estão se beneficiando. Alex Cruz, corretor de imóveis da Ari Zadegan Group Realty em Toronto, disse à BBC que aqueles que estão conseguindo pechinchas estão comprando unidades menores.

“Se for um bom negócio por metro quadrado, as pessoas irão comprá-lo”, disse Cruz, acrescentando que proporcionou alguma “penetração no mercado”.

A recessão ocorre num momento em que o Canadá enfrenta uma crise imobiliária que se tornou uma questão política central para todos os níveis de governo. O primeiro-ministro Mark Carney prometeu duplicar a taxa de construção de novas habitações durante a próxima década.

Com milhares de unidades em construção agora suspensas ou canceladas, menos unidades entrarão no mercado até ao final da década. Isso poderia exacerbar a crise imobiliária no Canadá, disse Hildebrand, uma vez que os condomínios são fortemente utilizados para aumentar a oferta nas grandes cidades.

E Hildebrand e outros alertam que os preços baixos durarão pouco.

“A questão agora é quanto tempo ficaremos aqui e qual será o impacto na oferta de habitação na próxima década?” Sr. Hildebrand Dr.