Sou proprietário de um apartamento arrendado com 39 anos restantes de contrato e gostaria de estendê-lo.
Desde que investiguei isso, fiquei chocado com o quanto poderia custar – £ 250.000, de acordo com uma estimativa.
Parece que o custo da prorrogação do arrendamento acabará sendo a diferença entre o valor do imóvel com arrendamento de 39 anos e o valor do imóvel com arrendamento integral, o que parece injusto.
Também estou preocupado com o imposto de selo. O avaliador com quem falei sugeriu que, por ser proprietário de outro imóvel, que alugo, serei responsável pela sobretaxa do imposto de selo de 5 por cento que é paga pelos proprietários de segunda habitação.
Mas a propriedade cujo aluguel estou prorrogando é minha residência principal, então não achei que a sobretaxa fosse aplicada. Você pode ajudar?
Arrendamento: Na Inglaterra e no País de Gales, muitos apartamentos são vendidos com um contrato de arrendamento que dá ao proprietário o direito de morar na propriedade por um determinado número de anos.
Ed Magnus, do This is Money, responde: Prorrogar um contrato de locação pode ser um negócio caro, e é aconselhável questionar todas essas cobranças.
Atualmente, você estará sujeito ao pagamento de algo conhecido como valor do casamento.
Digo “actualmente” porque este elemento do cálculo da extensão do arrendamento poderá ser abolido no futuro, ao abrigo da Lei de Reforma do Arrendamento e Propriedade Livre.
O valor do casamento passa a ser devido nas casas com arrendamento inferior a 80 anos e é baseado no aumento que ocorrerá em decorrência da prorrogação do arrendamento.
Dito de outra forma, é o benefício financeiro que resulta da fusão de parte dos interesses do proprietário livre e do arrendatário, daí o termo “casamento”.
O valor do casamento deverá ser dividido 50:50 com o freeholder. Na prática, isto significa que o arrendatário paga 50 por cento do valor do casamento ao proprietário, como parte do prémio a pagar pela prorrogação do arrendamento.
Além do valor do casamento, você também precisa fazer um orçamento para a compra do aluguel restante do terreno no contrato de arrendamento e para suas próprias taxas legais e de avaliação, e as do proprietário livre – que, de acordo com a lei atual, você também deve pagar.
Se o valor do casamento for abolido ou reformado, pode haver algum mérito em esperar alguns anos antes de tentar prorrogar o contrato de arrendamento.
No entanto, este é um risco, dado que o seu arrendamento só se tornará mais curto e mais caro para prorrogar se o governo atual não cumprir a Lei de Reforma do Arrendamento e da Propriedade Perfeita de 2024.
Detalhes do Projeto de lei de reforma de arrendamento e propriedade comum esperava-se que fossem tornados públicos antes do final deste ano, mas isso foi adiado.
Para você, há também a questão do imposto de selo. Muitas pessoas que estão a considerar prolongar o seu contrato de arrendamento provavelmente não assumiriam que haveria imposto de selo para pagar. Mas será que é esse o caso?
Para aconselhamento especializado, falamos com Jéssica Garbuttcontador consultor da Property Tax Advice & RiverView Portfolio.
Jéssica Garbutt responde: As extensões de arrendamento são uma área particularmente complexa da tributação do imposto de selo, mas vamos decompô-la.
Quando estou analisando uma questão do imposto de selo, gosto de pensar nela em duas partes.
Em primeiro lugar, a base de cálculo – o valor sobre o qual será cobrado o imposto de selo. Em segundo lugar, as taxas aplicáveis – como esse valor é tributado.
Jessica Garbutt, contadora consultora da Property Tax Advice & RiverView Portfolio
Para uma extensão de arrendamento, a base é composta por dois elementos separados. O prêmio do arrendamento é o valor que você paga para prorrogar ou renovar o arrendamento, e o valor presente líquido (VPL) é o aluguel total do terreno a pagar durante o prazo do arrendamento.
Esses dois elementos são tratados de forma diferente para fins de SDLT, portanto devem ser considerados separadamente.
O prêmio do aluguel é tributado de acordo com as taxas residenciais do SDLT, da mesma forma que se você estivesse comprando uma propriedade perfeita.
Você também está certo ao pensar que é responsável pela taxa do imposto de selo da segunda residência, e não pela taxa da residência principal.
Ao contrário de uma compra de propriedade perfeita ou de sua compra de arrendamento original, uma extensão de arrendamento é tratada como um interesse cobrável separado no terreno, portanto, não se qualifica como uma substituição de sua residência principal.
Quando você comprou seu apartamento em 2019, essa compra foi considerada uma substituição de sua casa principal anterior, portanto, apenas as taxas SDLT padrão se aplicavam – mesmo que você possuísse outra propriedade na época.
Infelizmente, uma extensão de arrendamento não se qualifica como uma substituição da sua casa principal, pelo que é provável que se aplique a sobretaxa de propriedade adicional de 5 por cento porque já possui outra propriedade.
Portanto, no seu caso, o imposto de selo seria devido sobre o prêmio de arrendamento de £ 250.000 em 5 por cento até £ 125.000 e 7 por cento entre £ 125.001 e £ 250.000.
Isso significa que provavelmente custará £ 15.000 em imposto de selo para estender o aluguel.
O elemento VPL da renda do terreno é tributado sob taxas diferentes. Para arrendamentos residenciais, o SDLT cobra 0 por cento sobre as primeiras £ 125.000 do VPL do aluguel e 1 por cento sobre qualquer valor acima desse limite.
Dito isto, para propriedades residenciais, é improvável que o SDLT seja pago, uma vez que o VAL da renda do terreno estará muito provavelmente dentro da faixa de 0 por cento.
No entanto, devido à complexidade do SDLT arrendado e à necessidade de considerar ambos os elementos e quaisquer sobretaxas de propriedade adicionais, é importante procurar aconselhamento de um especialista se quiser estimar com precisão o SDLT a pagar.
