Há mais de 10 anos, quando a administração do prefeito Bill de Blasio abordou o vereador da cidade de East New York, Rafael Espinal, para obter seu apoio para um plano de rezoneamento do leste de Nova York, muitos moradores do bairro do Brooklyn, em dificuldades econômicas, temiam que o rezoneamento levasse à gentrificação e os expulsasse.
Espinal tem uma visão diferente. O rezoneamento pode trazer novas habitações que retardam ou até evitam completamente a gentrificação. E o processo dar-lhe-á a alavanca para trazer investimentos tão necessários para a região.
“Vi como a gentrificação estava ocorrendo rapidamente no Brooklyn em Brownsville, Bushwick e Bed-Stuy”, lembra ele. “O rezoneamento é uma forma de construir e maximizar habitações acessíveis, o que leva a melhores infraestruturas, melhores recursos para escolas e melhores parques públicos.”
Uma década depois, Espinal revelou-se certo.
O rezoneamento do leste de Nova Iorque, a primeira de mais de uma dúzia de grandes mudanças no uso do solo sob de Blasio, produziu, numa década, quase todas as 6.500 unidades que os defensores do rezoneamento previram que seriam produzidas dentro de 15 anos. Quase dois terços são unidades com preços abaixo do mercado, uma chave para evitar a gentrificação. A infraestrutura melhorou e os parques locais receberam atualizações muito necessárias.
A zona leste de Nova Iorque – a primeira utilização na cidade de uma nova ferramenta chamada habitação integrada obrigatória, que obriga os promotores de apartamentos ao preço de mercado a incluir uma percentagem de unidades acessíveis – acaba por ser um modelo de como usar o upzoneing para criar mais habitações e fazê-lo sem promover a gentrificação.
“Quando as pessoas olham para o que foi construído, dizem que parecem casas de luxo”, disse Alex Sommer, Diretor do Departamento de Planejamento Urbano do Brooklyn. “E a maioria é 100% acessível. E quando você aponta isso, as pessoas dizem: ‘O quê? Todos eles são acessíveis?'”
Outrora um dos bairros da classe trabalhadora mais desejáveis da cidade, East New York foi o lar dos músicos da Era do Jazz George e Ira Gershwin, bem como de varejistas como Fortunoff durante a primeira metade do século XX. No início da década de 1990, a cidade caiu em apuros com 123 assassinatos na área local, liderando a cidade em 1993 e tantos edifícios abandonados que as autoridades começaram a demoli-los. abandone alguns deles. É um dos bairros comunitários mais pobres da cidade.
Mas durante o terceiro mandato da administração Bloomberg, a cidade ganhou uma subvenção federal para estudar como melhorar o bairro, e o Departamento de Planeamento Urbano contratou Sommer para conduzir o estudo. Ele arregaça as mangas, pesquisa a área e oferece perspectivas ao conversar com grupos comunitários sobre quais mudanças ajudariam o bairro.
Quando de Blasio assumiu o cargo em 2014, o trabalho de Sommer enfatizou que o leste de Nova Iorque seria um bom lugar para começar a usar o rezoneamento para aumentar drasticamente o ritmo de construção de novas habitações. A meta de De Blasio é construir 160 mil novos apartamentos a preços de mercado e 80 mil apartamentos a preços abaixo do mercado durante a próxima década.
Como recorda Espinal, o presidente da Câmara pediu-lhe que construísse mais habitações, enquanto o vereador continuava a insistir que o rezoneamento precisava de ser acompanhado de compromissos para aumentar o número de apartamentos a preços acessíveis e compensar anos de subinvestimento por parte da cidade.
“Espinal estava representando sua comunidade e lutou para conseguir muitos dos investimentos que acabaram sendo feitos, mas em alguns aspectos ele estava lutando contra uma porta dos fundos”, disse Carl Weisbrod, que supervisionou o rezoneamento como chefe do Departamento de Planejamento Urbano.
O plano, aprovado por um único voto dissidente em Abril de 2016, rezoneou 190 quarteirões para encorajar novas construções de edifícios de seis a oito andares, muitos deles para substituir fábricas e parques industriais abandonados. Este plano criará 6.492 novos apartamentos, segundo estimativas do urbanismo, por menos da metade do preço de mercado e oferecidos primeiro aos moradores do bairro.
Dez anos depois, 5.966 apartamentos foram concluídos ou estão em construção, dos quais 3.700 – mais de 60% – estão permanentemente acessíveis.
Os primeiros desenvolvimentos concentraram-se em locais de propriedade da cidade, o que ajudou a manter os custos baixos.
O Departamento de Preservação e Desenvolvimento de Habitação da cidade está empenhado em utilizar o ELLA, ou o programa de assistência à acessibilidade aos rendimentos baixos e extremamente baixos, que fornece títulos isentos de impostos, além de empréstimos institucionais privados e subvenções municipais, para reduzir os custos de aluguer.
Chestnut Commons, na esquina da Atlantic Avenue com a Chestnut Street, resume o que o rezoneamento conseguiu.
14 andares edifício com 274 apartamentos acessíveis localizado no local de uma antiga fábrica de cola. Ao lado fica a Escola Pública e Intermediária 323, um dos investimentos prometidos no acordo que rendeu o voto de Espinal. A construção de um edifício anexo acaba de começar do outro lado da rua.
A poucos quarteirões de distância, o revitalizado Cityline Park, no extremo leste da área de rezoneamento, também mostra como a destinação de US$ 267 milhões da administração de Blasio para o leste de Nova York melhorou o bairro. Bem ao lado de outra escola, tem uma nova quadra de basquete, uma pista de skate e novos banheiros – todos em uso em uma tarde recente de um dia de semana.
“Às vezes é difícil encontrar novos espaços para parques, por isso aproveitamos a oportunidade para realmente reinvestir nos parques existentes”, disse Kerensa Wood, vice-diretor do escritório de planejamento urbano no Brooklyn. Outros parques que também foram reformados incluem Highland Park e Callahan Kelly Playground.
Espinal, que deixou o cargo em 2020, continua residente no leste de Nova York e agora está no comando Escritório de cinema da cidadedisse que quando caminha pela área, ele vê essencialmente os mesmos dados demográficos do momento do rezoneamento.
Como o rezoneamento criou mais moradias, a população do leste de Nova York cresceu mais de 12% de 2010 a 2020, superando a taxa de crescimento do Brooklyn (9%) e da cidade como um todo (8%). O maior aumento naquela década ocorreu entre pessoas com idades entre 18 e 64 anos.
Em termos de urbanização, o número de idosos aumentou 87%, o número de nova-iorquinos hispânicos aumentou 17% e o número de nova-iorquinos negros aumentou 11%, mesmo quando o Brooklyn sofreu um grande declínio de residentes negros.
A renda familiar média aumentou de US$ 43.653 em 2012 para US$ 51.765, muito menos do que o aumento no Brooklyn ou na cidade como um todo.
A experiência do leste de Nova York corresponde Trabalho de extensão do Furman Center mostra que as novas habitações reduzem os aumentos das rendas e retardam – em vez de aumentarem – a urbanização.
E Espinal não é mais uma exceção como um político progressista que acredita que o aumento da oferta é fundamental para resolver a crise imobiliária e reduzir a fuga da cidade.
Com melhorias em Leste de Nova YorkOs incorporadores estão agora de olho na construção de edifícios a preços de mercado, disse Sommer, com 25% a 30% das unidades consideradas acessíveis. Um passeio pela Avenida Atlântica revelará muitos locais comerciais e antigos industriais disponíveis para habitação.
Nem todos consideraram que o rezoneamento foi um sucesso ou se beneficiaram dele.
Quando o rezoneamento foi aprovado, Rachel Rivera chamou-o de “farsa”, falando em nome do grupo de defesa Communities for Change, em Nova York. Ela disse que foi expulsa do bairro e teve que se mudar para Brownsville quando seu prédio com aluguel estabilizado foi vendido e pelo valor de mercado.
“Quando falam em rezoneamento, penso em urbanização”, disse Rivera.
Quando o governo Mamdani agiu Outra onda de rezoneamentoEast New York continua sendo uma lição sobre como fazê-los.
“Quando a cidade cumpre as suas promessas, como fez no leste de Nova Iorque, cria credibilidade para o rezoneamento futuro, e quando não cumpre, como acontece frequentemente, prejudica a sua capacidade de envolver a comunidade”, disse Weisbrod.
