Quando o The Fay for inaugurado em 2024, as autoridades de San Jose acreditam que o edifício de 23 andares e 336 unidades O alto crescimento pode ser transformadorNão apenas adicionando habitações tão necessárias, mas também aumentando o tráfego de pedestres para o centro da cidade, a porta de entrada para o sul.
Em vez disso, o conjunto habitacional na esquina das ruas Market e Reed, no glamoroso Couch District da cidade, enfrentou elevadas taxas de desocupação e falências, ofuscando outros potenciais projectos no centro da cidade.
San José está agora a recorrer a um programa piloto inovador para ajudar a estabilizar activos em dificuldades financeiras e restaurar a confiança dos investidores.
Ao abrigo do programa de vouchers e ações para baixos rendimentos aprovado na terça-feira, a cidade irá arrendar cerca de 200 unidades – fornecendo um subsídio que reduzirá as rendas e criará habitações mais acessíveis para famílias de rendimentos médios – e celebrará um acordo de capital que irá restaurar todos os seus investimentos e interesses em San Jose.
“Este conselho deixou claro muitas vezes que qualquer visão futura para o centro da cidade deve incluir muitas habitações novas”, disse o membro do Conselho do Distrito 3, Anthony Tordilos, que representa a área. “Tanto o memorando do corpo técnico como a apresentação de hoje destacaram o risco de que o menor valor de mercado destes empréstimos de ativos em dificuldades (e como isso) poderia ter um efeito desestabilizador mais amplo no nosso mercado residencial no centro da cidade, levando a avaliações mais baixas, menores receitas fiscais no futuro e custos de construção mais elevados.
Apesar de anos afastados da pandemia, o mercado de escritórios não se recuperou, oscilando em torno da marca de 30% de vagas, e as autoridades municipais têm buscado a revitalização do centro da cidade através de uma dinâmica mais “viver, trabalhar e se divertir”.
Construído pela Suffolk Construction, o Fay foi o primeiro arranha-céu residencial a ser construído no centro da cidade, quando o Miro foi concluído em frente à Prefeitura, há alguns anos.
Mas a cidade Grandes esperanças para a torre das taxas de mercado Não implementado. Apesar de alugar as suas 39 unidades de estúdio, o edifício tem lutado para preencher as suas unidades de um e dois quartos, em parte devido à falta de estacionamento. Segundo dados da cidade, a torre alugou apenas 31% das unidades de um dormitório e 41% dos apartamentos de dois dormitórios.
O Diretor de Habitação, Eric Sullivan, disse que o novo programa da cidade foi projetado para investir US$ 11,2 milhões durante um período inicial de cinco anos para 197 unidades – 150 apartamentos de um quarto e 47 apartamentos de dois quartos, com opções de ampliações. O programa reduzirá os aluguéis de todas as 197 unidades, fixados entre 80% e 110% da Renda Mediana da Área (AMI).
Isto se traduz em um aluguel de mercado de US$ 3.362 para um apartamento de um quarto dividido por US$ 2.909 de aluguel e um subsídio de US$ 453 com 80% de AMI. Um apartamento de dois quartos com um aluguel de mercado de US$ 4.330 equivaleria a um aluguel de US$ 3.484 mais um subsídio público de US$ 846.
Os aumentos dos aluguéis serão limitados ao menor valor entre 3% ou o Índice de Preços ao Consumidor após um período inicial estável, com os aluguéis aumentados para os níveis das taxas de mercado ao longo de 10 anos.
A cidade receberá um pagamento de capital igual ao seu investimento inicial de 11,2 milhões de dólares mais juros nos termos do acordo com a ASJ Development, LLC – uma holding afiliada do WestBank.
A cidade financiará o programa com fundos gerados pela Medida E – a iniciativa de imposto de transferência de propriedade aprovada pelos eleitores, dedicada a habitação a preços acessíveis, prevenção de sem-abrigo e programas de assistência.
Sullivan disse que a cidade pretende retornar à Câmara Municipal ainda este ano para tratar das outras duas propriedades em dificuldades e preservar suas unidades de renda extremamente baixa.
Como parte do programa, a cidade aprovou a escolha de inquilinos para funcionários públicos, incluindo policiais, bombeiros e aqueles que trabalham no entorno da Prefeitura. Contudo, isto não significa que estas unidades sejam especificamente destinadas aos funcionários do sector público.
O membro do Conselho do Distrito 10, George Casey, apresentou um memorando solicitando que a cidade oferecesse 50 unidades especificamente para policiais. Embora o gabinete do procurador municipal tenha afirmado que San Jose pode priorizar unidades para funcionários do setor público, reservar as unidades poderia ter implicações legais para uma habitação justa.
Sullivan disse que o programa ajudará a avançar em dois objetivos da cidade: criar moradias mais acessíveis e ativar o centro da cidade.
“Como fizemos algumas pesquisas preliminares de classificações qualificadas na cidade, VTA, condado e outros funcionários do setor público, achamos que há uma forte demanda por este programa que pode, esperançosamente, alugar o edifício”, disse Sullivan.
Brian Kurtz, CEO da San Jose Downtown Association, expressou apoio ao programa e disse que a escolha de funcionários públicos proporciona um benefício líquido.
“Viver onde os funcionários do governo trabalham é um valor tremendo, porque fortalece as conexões, encurta os deslocamentos, apoia as empresas locais e fortalece um sentimento de investimento compartilhado”, disse Kurtz.
