É muito cedo para dizer o que causou o recente fechamento repentino de uma empresa de financiamento e investimento imobiliário no condado de Marin.
O Gabinete do Procurador Distrital do Condado de Marin disse que está investigando Reclamações de mais de 100 investidores no Pacific Private Money Aqueles que dizem não ter acesso ao dinheiro investido na empresa desde dezembro. A empresa, que afirma ter financiado mais de 2 mil milhões de dólares em empréstimos imobiliários nas suas quase duas décadas de história, é agora gerida por uma empresa de reestruturação de São Francisco e o escritório de Novato está fechado.
Alguns envolvidos na busca de fundos que perderam milhões de dólares em vários golpes imobiliários de destaque em North Bay nas últimas duas décadas dizem que foi um simples fracasso empresarial ou fraude, um lembrete das dolorosas lições aprendidas no caso:
No caso PFI, a advogada de Oakland, Linda Lam, fazia parte da equipe Gibbs Mura que moveu uma ação coletiva federal em 2022 contra o então Umpqua Bank, alegando que os funcionários de sua filial Novato ignoraram 146 avisos do software de detecção de fraude da instituição e fizeram 179 transferências pessoais PFI de US$ 2 milhões para um total de 179 contas PFI. Casey e Lewis Wallach.
O esquema veio à tona após a morte de Casey em 2020. Empresas vão à falência. Isso resultou em recuperações de até US$ 145 milhões da venda de 70 edifícios de apartamentos e escritórios e quase US$ 40 milhões em recuperações de primeiros investidores sob leis de falência para casos Ponzi. Os principais lucros deste tipo de fraude provêm de skimming de fundos, enquanto os retornos aos investidores anteriores são pagos com dinheiro de novos investidores.
“A mensagem que os investidores devem ter em mente quando abordam qualquer tipo de oportunidade de investimento privado é que devem abordá-la com ceticismo, independentemente de terem ou não um histórico comprovado do que ouviram de outros investidores gostar desse investimento”, disse Lam.
Um argumento central dos esquemas PFI, observou Lam, era a garantia de retornos de até 10% ao ano, para alguns, acima das normas do mercado. Lam apelou aos investidores para monitorizarem os seus investimentos e exigirem transparência.
“Não há evidências de que os retornos que os investidores estavam obtendo vinham realmente do que lhes foi dito – a receita do aluguel da propriedade”, disse Lam.
O processo da sua equipa contra o Umpqua, que se fundiu com o Columbia Bank em 2023, destaca o papel que os bancos podem desempenhar na deteção de fraudes e o que acontece quando os avisos internos são ignorados. Lam disse que os bancos têm visibilidade dos fluxos de transações que os investidores individuais não têm, e os sistemas de monitorização automatizados identificam frequentemente atividades suspeitas que requerem revisão humana.
“Por exemplo, se uma certa quantia de dinheiro entra em uma conta e depois sai da conta em um período muito curto de tempo, isso aciona um alerta, e esse alerta deve ser revisado por alguém”, disse ele.
Um porta-voz do banco disse que ele era transparente em suas negociações.
Até agora, alguns investidores do Pacific Private Money entraram em contato com Gibbs Mura para ver se poderia haver um caso, disse Lam.
Quando a AGA Financial, com sede em Santa Rosa, fechou abruptamente em 2008, o desastre espalhou-se pela Costa Norte, deixando muitos reformados de empresas de fundos de bombeiros que tinham sido vendidos com a promessa de investimentos imobiliários seguros e de alto rendimento enfrentando perdas acentuadas.
O advogado de San Rafael, Val Hornstein, que representou os demandantes no caso subsequente, disse que este continua sendo um exemplo preventivo de como a confiança no setor imobiliário e as táticas de vendas persuasivas podem mascarar empreendimentos arriscados – e em alguns casos fraudulentos.
Hornstein descreve como os promotores usam a clareza da propriedade para tranquilizar os investidores.
“Todo mundo sabe o que é um imóvel. É terra. Você pode tocar. Você pode ir lá e dar uma olhada”, disse ele em entrevista.
Hornstein sinalizou vários sinais de alerta que costuma ver em casos como AGA. Além de verificar os retornos prometidos invulgarmente elevados, os investidores principiantes devem procurar a ajuda de contabilistas e advogados com memorandos de colocação privada que podem ser preenchidos com uma linguagem de risco densa e padronizada que muitas pessoas não analisam.
De acordo com o Departamento de Proteção e Inovação do Consumidor da Califórnia, a devida diligência para os investidores inclui a verificação das credenciais e do histórico regulatório dos envolvidos no empreendimento. Isso significa verificar os registros dos profissionais e empresas na Comissão de Valores Mobiliários (adviserinfo.sec.gov) e no grupo comercial de corretores de investimentos FINRA (brokercheck.finra.org).
