Os proprietários estão inundando o mercado com propriedades enquanto tentam desesperadamente vendê-las antes que mais regulamentação e impostos mais elevados entrem em vigor nos próximos meses.
Agentes imobiliários sugerem que isso pode representar uma estratégia inteligente compradores de primeira viagem e transportadores residenciais com a chance de conseguir uma pechincha com proprietários interessados em vender rapidamente. Em alguns casos, os compradores podem reduzir os preços em até 25%.
No entanto, os potenciais compradores terão de ter cuidado, pois nem todos os descontos são os roubos que aparecem à primeira vista, uma vez que estas casas tendem a necessitar de mais obras e renovações.
Um ataque violento de novas regras e menos incentivos nos últimos anos tornaram cada vez mais difícil obter lucro com a compra para arrendamento.
Os proprietários não podem mais compensar integralmente os juros que pagam sobre as hipotecas com suas contas fiscais.
Eles também pagam 5% a mais imposto de selo sobretaxa na compra de propriedades e enfrentam uma burocracia crescente devido aos esquemas de licenciamento implementados pelas autoridades locais.
Agentes imobiliários sugerem que mudanças iminentes nas regras podem apresentar aos compradores de primeira viagem e às mudanças residenciais experientes a chance de conseguir uma pechincha com os proprietários interessados em vender rapidamente
E a partir de 6 de abril, muitos proprietários terão de começar a reportar os seus rendimentos ao fisco a cada três meses, como parte da mudança do HMRC para a manutenção de registos digitais, chamada Making Tax Digital.
Depois, a partir de Maio, a Lei dos Direitos dos Inquilinos entra em vigor, fortalecendo os direitos dos inquilinos e deixando os proprietários enfrentando multas de até £40.000 se não cumprirem as novas regras.
Os proprietários não poderão mais despejar sem um bom motivo ou considerar ofertas acima dos aluguéis solicitados. Também deixarão de poder vincular os locatários a contratos a termo e os inquilinos poderão contestar os aumentos de renda que considerem superiores à taxa de mercado. A partir de Abril próximo, os senhorios também serão tributados a 2 por cento acima do normal imposto de renda taxas.
“Tem havido um aumento substancial no número de proprietários que decidem vender as suas propriedades para comprar para alugar, especialmente quando uma propriedade fica vazia”, diz Michael Zucker, da agência imobiliária Jeremy Leaf, no norte de Londres. «Muitos estão determinados a abandonar o mercado e preparados para aceitar um desconto porque as suas actividades comerciais já não são viáveis.»
Guy Meacock, diretor da agência de compras Prime Purchase, afirma: “Desde que a Lei dos Direitos dos Inquilinos foi anunciada, tem havido um aumento notável no número de proprietários que saem do jogo, pois percebem que as condições já não estão a seu favor.
‘Muitos concluem que não vale a pena o incômodo. A erosão do poder dos proprietários de terras e a lenta contracção dos valores do capital estão a acabar com a oferta.’
Embora os proprietários que desejam sair rapidamente possam ficar felizes em aceitar um preço mais baixo para uma venda rápida, mesmo aqueles que não estão com pressa podem descobrir que precisam reduzir suas expectativas. Isso ocorre porque o número de casas à venda está no maior nível em oito anos, de acordo com o site imobiliário Zoopla – o que significa que os compradores têm muito por onde escolher.
Houve 8% mais casas à venda no ano passado do que no ano anterior, e as listagens aumentaram 38% em relação aos níveis de 2019, de acordo com Hamptons. É mais provável que os compradores optem por uma casa pronta para uso, o que significa que as antigas casas compradas para arrendamento que precisam de algum trabalho após a mudança dos inquilinos podem não mudar tão rapidamente.
Jonathan Hopper, executivo-chefe da Garrington Property Finders em Londres, diz: ‘Todos os vendedores passam por momentos mais difíceis quando há muito estoque no mercado, mas as coisas são especialmente difíceis para muitos proprietários que estão vendendo, especialmente aqueles com propriedades mais antigas e precisam de um pouco de amor.
‘Normalmente, casas como essas seriam compradas por outros proprietários, ou compradores de primeira viagem, que as contratariam como consertadores.
‘Mas a demanda de outros proprietários esfriou e menos compradores de primeira viagem estão interessados em um projeto de casa em que precisam trabalhar.’
Hopper diz que é possível obter um desconto superior a 10% em alguns casos. “A condição é importante”, diz ele. ‘Se o lugar parecer cansado e não tiver sido cuidado pelos inquilinos, o preço será menor.
«Um senhorio que venda uma antiga casa de ocupação múltipla (alugada por pelo menos três partilhantes não relacionados) e que necessite de obras para a transformar novamente numa casa de família também pode ter de aceitar uma oferta inferior.
‘Você pode pagar de 5 a 10 por cento menos por um imóvel alugado do que por um vendido pela pessoa que mora lá. Se o vendedor for um pequeno proprietário e a propriedade estiver vaga e perdendo dinheiro para o vendedor, você poderá negociar um desconto de dois dígitos.
Zucker, da Jeremy Leaf, diz que tipos de propriedades que antes eram atraentes para os investidores estão recebendo os maiores descontos.
Ele diz: ‘Algumas propriedades, como apartamentos acima de propriedades comerciais, estúdios, casas de ocupação múltipla, apartamentos de antigas autoridades locais em prédios altos ou em grandes propriedades ou em locais barulhentos, que anteriormente eram atraentes para proprietários de compra para alugar devido aos bons retornos, podem ser muito difíceis de vender no mercado atual.
‘O desconto para eles, em oposição às atraentes propriedades ocupadas pelos proprietários, pode ser de até 25 por cento.’
Justin Holder, diretor associado da Hamptons em Chiswick, sugere que há uma chance muito maior de garantir descontos em apartamentos para alugar do que em casas.
“A maior sensibilidade aos preços está nos apartamentos que necessitam de modernização”, diz ele. ‘Com os custos de construção aumentando significativamente desde 2020, muitos compradores preferem casas prontas para uso, portanto a condição tem um impacto direto no valor.
«Para as casas onde operamos, mesmo quando não modernizadas, a procura é extremamente forte e atraem frequentemente propostas concorrentes, pelo que qualquer desconto aparente é normalmente compensado pelos custos de renovação.»
O que os compradores precisam considerar ao comprar propriedades para proprietários
As casas que foram alugadas estão muitas vezes desgastadas ou foram configuradas para maximizar o número de quartos. Isso significa que os compradores precisam de imaginação sobre o que podem fazer com uma propriedade e devem estar preparados para trabalhar.
Zucker sugere que eles precisam olhar além da decoração e focar nos fundamentos, como localização, layout e qualidade da construção.
Meacock, da Prime Purchase, sugere o uso de um topógrafo para avaliar os custos envolvidos na aquisição de propriedades de proprietários que precisam de reforma.
‘Dado que tudo custa muito mais hoje em dia, você deve fazer uma pesquisa e perguntar ao topógrafo se você pode discutir depois sobre os custos prováveis para corrigir quaisquer defeitos.
‘Se a caldeira precisar ser substituída, pode facilmente custar £ 5.000 – isso é significativo.
Ele acrescenta: ‘Nos ex-aluguéis, eles geralmente são desprovidos de qualquer caráter e você pode ter certeza de que as cozinhas e os banheiros serão relativamente baratos e não de primeira linha, a menos que a propriedade pertença aos usuários finais em algum momento.
‘Você pode presumir que haverá muito trabalho a fazer, então é improvável que você seja pego de surpresa pelo final, mas muitos ex-aluguéis estão vestidos para dar-lhes algum caráter, então olhe além disso.’
Em alguns casos, pode haver complicações com o município se tentar converter um edifício constituído por apartamentos novamente numa casa.
O corretor de imóveis Michael Zucker diz: ‘Uma propriedade que já foi usada como casa em ocupação múltipla (HMO) pode oferecer um bom negócio se a reintegração em uma casa unifamiliar, possivelmente envolvendo a remoção de divisórias, cozinhas compactas e banheiros excedentes, puder ser facilmente alcançada, mas os compradores precisam confirmar que os consentimentos relevantes da autoridade local serão prontamente obtidos.
«Muitos conselhos insistem em que as HMO sejam mantidas como tal, a fim de manter uma mistura de tipos de habitação e demografia.
Quem compra um imóvel com os inquilinos ainda no local precisa garantir que o imóvel estará vago após a conclusão.
Tentar despejar um inquilino através do sistema judicial leva em média cerca de oito meses, de acordo com os últimos dados do governo.
‘O advogado do comprador precisará confirmar que a posse vaga será concedida após a conclusão, se necessário, ou que não há disputas em andamento se a propriedade estiver sendo vendida sujeita a arrendamento.’
Um outro caminho menos conhecido para encontrar um imóvel barato para comprar é focar em pesquisar listagens de aluguel em vez de aquelas listadas para venda.
“Estamos vendo isso com mais frequência devido à escassez de estoque disponível”, disse o corretor de imóveis Justin Holder.
“Os compradores estão abordando os departamentos para perguntar se um proprietário consideraria vender, e os inquilinos estão fazendo o inverso com o estoque de vendas.
«As abordagens fora do mercado podem ser bem-sucedidas, especialmente quando o proprietário já está a rever a sua posição a longo prazo, mas qualquer venda ainda será avaliada em relação ao valor de mercado atual.»
Finalmente, nem todos os proprietários estarão desesperados para vender – alguns estão testando o mercado, sabendo que podem voltar a alugar se não conseguirem o preço-alvo.
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