Sou um comprador de primeira viagem e estou em processo de compra de uma pequena casa em Londres.
O processo de transferência levantou um problema. As plantas mostram que há esgoto público dentro dos limites da propriedade.
Disseram-me que o acesso teria que ser concedido à companhia de água quando necessário. Se eu quiser construir uma extensão sobre a área de esgoto, isso também pode ser um problema.
Uma ampliação é algo que posso considerar no futuro, já que a casa é pequena.
Devo abandonar totalmente a compra? Se eu prosseguir, como posso garantir que conseguirei estender? Ou isso seria muito caro e complexo?
Descarrilou? Este leitor quer comprar uma casa, mas há um esgoto público dentro dos limites
Jane Denton, de Isto é dinheiro, responde: Esgotos públicos que atravessam os limites das propriedades são muito comuns.
Se você acabar comprando a casa, o esgoto público ainda pertencerá e será mantido pela companhia de água local, mesmo que o terreno seja seu.
A companhia de água terá direitos legais de acesso à sua propriedade caso precise reparar ou atualizar o esgoto.
Normalmente, isso pode ser feito através de um bueiro – por isso é improvável que eles precisem cavar seu jardim, por exemplo.
No entanto, os direitos legais da empresa de água podem afetar a extensão planejada, portanto, compreender seus direitos e responsabilidades agora o ajudará a evitar futuros problemas jurídicos, financeiros e de planejamento.
Embora isso possa parecer assustador, você não deve desanimar. Há uma boa chance de você conseguir comprar a casa e construir uma ampliação.
Para construir uma extensão legalmente, você precisaria solicitar o que é conhecido como contrato de construção da autoridade hídrica local. Sem esta aprovação, você poderá enfrentar desafios ao vender seu imóvel no futuro.
Na pior das hipóteses, a companhia de água poderia pedir permissão para remover a extensão e forçá-lo a pagar
Falei com dois especialistas para saber a opinião deles sobre sua pergunta.
Olivia Egdell-Page é sócia e chefe de propriedade da Joseph A. Jones & Co
Olivia Egdell-Page, sócia e chefe de propriedade da Joseph A. Jones & Co, diz: A busca de água e drenagem é uma parte crucial do processo de transporte.
Isto não só confirma o estado da ligação da propriedade e os meios de faturação, como também confirma se existem canos ou esgotos dentro dos limites da propriedade ou se estão nas proximidades.
Observo que você pretende ampliar a propriedade e, portanto, ter essas informações nesta fase permitirá que você tome uma decisão informada sobre como deseja proceder.
Se você estiver construindo a menos de três metros de um esgoto público, ou a um metro de um dreno lateral público, precisará obter consentimento da companhia de água, neste caso, presumivelmente, Thames Water.
A companhia de água tem o direito, em virtude da Lei da Indústria da Água de 1991, de entrar na propriedade para manter, reparar, substituir e renovar esgotos públicos.
Se alguma obra limitar isso, a empresa tem o direito de solicitar uma liminar para remover o edifício e potencialmente recuperar os danos, o que claramente não seria sua intenção.
É possível celebrar um contrato de construção com a companhia de água, que é totalmente independente do processo de planejamento.
Um acordo formal confirmará seu consentimento para os trabalhos propostos e poderá ser confiável para você e repassado a futuros compradores.
As obras não devem começar sem um acordo em vigor, e a companhia de água reserva-se o direito de fazer alterações no seu projeto, o que pode resultar em custos inesperados ou atrasos.
O custo de celebração de um acordo de construção é ditado pelo diâmetro interno do esgoto, portanto, pode valer a pena consultar a Thames Water para confirmar isso e, portanto, o custo esperado do acordo de construção, antes de se comprometer com sua compra.
Esteja ciente de que a responsabilidade por qualquer dano causado aos esgotos ou drenos durante a construção é sua, como proprietário, portanto, você deve garantir que cumprirá integralmente os requisitos da Thames Water ao construir sua extensão no devido tempo.
Por exemplo, eles podem exigir que você realoque um bueiro dentro de seus limites ou até mesmo desvie o esgoto em alguns casos.
Desde que você esteja ciente e compreenda os requisitos, não há obstáculo para você prosseguir com sua compra, porém este cenário destaca a importância das pesquisas no processo.
Jessica Barnes, advogada da So Legal, diz: Encontrar um esgoto público dentro dos limites de uma propriedade pode parecer alarmante, especialmente quando você já tem planos de ampliação, mas isso não significa automaticamente que você deva ir embora.
Em Londres, em particular, esta situação é surpreendentemente comum. Nossa equipe de transferência de Londres se depara com isso regularmente, e a maioria dos compradores fica aliviada ao saber que geralmente é algo que pode ser gerenciado, em vez de um motivo para abandonar uma compra.
Jessica Barnes é advogada da So Legal
Muitas casas foram construídas muito antes dos modernos layouts de drenagem, e os esgotos muitas vezes correm sob jardins, retornos laterais e até mesmo em partes da própria casa.
Como o esgoto é público, a autoridade responsável pela água tem direitos legais de acesso caso sejam necessários reparos ou melhorias. Esse acesso não pode ser bloqueado, mesmo por uma extensão, razão pela qual a questão parece desafiadora a princípio.
Em grande parte de Londres, essa autoridade será a Thames Water, e qualquer trabalho de construção a menos de três metros de um esgoto público, ou diretamente sobre um, provavelmente exigirá um acordo de construção.
Este é um contrato formal que confirma que a extensão proposta não danificará o esgoto nem impedirá manutenção futura.
Quando um acordo é exigido, ele não é opcional e você deve se inscrever antes do início do trabalho. Normalmente, você precisará fornecer planos detalhados e projetos de fundação para mostrar que o tubo permanecerá protegido.
Em casos simples, o processo é bastante indolor. Pode haver uma taxa de inscrição, geralmente na casa das centenas de libras, e às vezes inspeções durante a construção. O que importa é fazê-lo corretamente.
Construir sem acordo pode deixá-lo exposto a custos significativos de reparo se o esgoto for danificado posteriormente, e também pode causar problemas na hora de vender.
Antes de decidir se deve desistir, substitua a incerteza por fatos
O custo é compreensivelmente uma preocupação, mas a maioria dos compradores fica surpresa ao saber que isso raramente se transforma em uma grande dor de cabeça financeira. A menos que o esgoto precise de ser desviado, o que é muito menos comum, a despesa extra é geralmente modesta no contexto de um projecto de extensão.
Um ponto que muitas vezes é esquecido é o seu credor hipotecário. Vale a pena verificar antecipadamente se eles têm algum requisito relativo à presença de esgoto, e o seu advogado pode confirmar se algo precisa ser comunicado a eles.
Os credores geralmente aceitam isso, mas podem querer ter certeza de que as permissões corretas estarão em vigor.
Antes de decidir se deve desistir, substitua a incerteza pelos factos. Peça ao seu advogado planos detalhados de esgoto, fale com um topógrafo sobre a viabilidade e, se necessário, faça consultas informais com a Thames Water.
Se a extensão for absolutamente essencial para você, e os primeiros conselhos sugerirem que a aprovação seria muito improvável, desistir pode ser sensato.
Mas para muitos compradores de primeira viagemisso acaba sendo um problema administrável e não um obstáculo.
